Location : qui paie quoi entre l'assurance du locataire et celle du propriétaire
Dans une location, chacun paie sa propre assurance : le locataire celle des risques locatifs, obligatoire, le propriétaire sa PNO, obligatoire seulement en copropriété. En cas de sinistre, l'assurance du locataire paie ce dont il répond, celle du propriétaire ce qui relève du bâtiment ou de sa responsabilité, et chacun fait indemniser ses propres biens par son contrat.
2 contratsau moins : celui du locataire, celui du propriétaire
1/12ede la prime pour compte, refacturé avec chaque loyer
10 %de majoration au plus sur cette prime
39 %des sinistres habitation sont des dégâts des eaux (2025)
L'essentiel
Dans un logement loué, deux questions se posent et se confondent souvent : qui paie les cotisations d'assurance, et qui paie les dégâts après un sinistre. La première a une réponse simple, chacun son contrat. La seconde dépend de l'origine du dommage et de qui en répond : le locataire pour ce qui relève de son occupation et de son entretien, le propriétaire pour le bâtiment, l'usure et sa propre responsabilité.
3 risquescouverts au minimum par le locataire : incendie, explosion, dégât des eaux
8,1 millionsde contrats de propriétaires non occupants fin 2025 (France Assureurs)
1 moisaprès une mise en demeure avant que le bailleur puisse assurer pour le locataire
1 263 €coût moyen d'un dégât des eaux en 2025
À retenir
Chacun déclare le sinistre à son propre assureur, dans le délai de son contrat ; les assureurs règlent ensuite les recours entre eux.
Les biens du locataire ne sont jamais couverts par l'assurance du propriétaire : seule la multirisque du locataire les protège.
Le bâtiment et ce qui vient de l'usure ou de la vétusté relèvent du propriétaire et de son assurance, ou de celle de l'immeuble.
Qui paie quelle assurance dans une location
Le locataire paie l'assurance de ses risques locatifs, obligatoire pour une résidence principale. Le propriétaire paie la sienne, obligatoire seulement en copropriété. Le bailleur n'intervient dans l'assurance du locataire que si celui-ci ne s'assure pas : il peut alors l'assurer pour son compte et lui refacturer la prime.
Les contrats d'assurance d'un logement loué : qui souscrit, qui paie, pour quoi
Contrat
Souscrit et payé par
Obligatoire ?
Ce qu'il couvre
Risques locatifs ou multirisque du locataire
Le locataire
Oui pour une résidence principale, vide ou meublée
Dommages au logement dont il répond ; en multirisque, ses biens et sa responsabilité civile
Assurance du propriétaire non occupant (PNO)
Le propriétaire
Oui en copropriété (responsabilité civile), non ailleurs
Sa responsabilité, le bâtiment selon la formule, le logement vide
Assurance de l'immeuble
Le syndicat des copropriétaires, par le syndic
Oui pour la responsabilité civile du syndicat
Les parties communes, pas les sinistres d'origine privative
Assurance pour compte du locataire
Souscrite par le bailleur, remboursée par le locataire
Possible si le locataire ne s'assure pas
La seule responsabilité locative
Sources : loi du 6 juillet 1989, articles 7 et 8-1 ; loi du 10 juillet 1965, article 9-1 ; Service-public.fr, fiches locataire (vérifiée le 16 avril 2025), propriétaire (vérifiée le 29 avril 2024) et copropriété (vérifiée le 22 juillet 2025).
Assurance pour compte : possible un mois après une mise en demeure restée sans effet ; la prime est récupérée par douzième avec chaque loyer, majorée de 10 % au plus. Voir locataire sans assurance.
Colocation : le bail peut prévoir que le bailleur souscrit une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires. Voir assurance en colocation.
Charges : le bailleur ne peut récupérer sur le locataire que les charges de la liste officielle du décret du 26 août 1987. Voir les droits du locataire.
Sinistre par sinistre : quel contrat paie
Après un sinistre, chacun fait indemniser ses propres biens par son contrat. Pour le logement lui-même, tout dépend de qui répond du dommage : le locataire pour ce qui vient de son occupation ou de son entretien, le propriétaire pour le bâtiment et l'usure.
Location : quel contrat indemnise quoi, selon le sinistre (cas courants)
Sinistre
Le logement
Les biens du locataire
Les voisins
Incendie parti du logement, dont le locataire répond
Risques locatifs du locataire, indemnité versée au propriétaire
Multirisque du locataire
Recours des voisins du locataire, si son contrat le prévoit
Dégât des eaux dû à l'entretien du locataire (joint, lave-linge)
Assurance du locataire
Multirisque du locataire
Recours des voisins du locataire
Dégât des eaux dû à une canalisation ou un chauffe-eau usés
Propriétaire et son assureur
Multirisque du locataire
Selon la responsabilité retenue
Tempête, grêle, catastrophe naturelle sur le bâtiment
Assurance du propriétaire ou de l'immeuble, si elle couvre le bâtiment
Multirisque du locataire, garanties incluses d'office
Selon la responsabilité retenue
Vol ou cambriolage
Selon les contrats
Multirisque du locataire, si la formule comprend le vol
Sans objet
Vitre cassée par le locataire
Réparation à la charge du locataire ; son contrat paie s'il comprend le bris de glace
Sans objet
Sans objet
Sinistre dans le logement vide, entre deux locataires
PNO du propriétaire, dans les conditions d'inoccupation du contrat
Sans objet
Responsabilité civile du propriétaire
Sources : loi du 6 juillet 1989, article 7 ; Code des assurances, articles L121-13, L122-7 et L125-1 ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives, tel que présenté dans notre fiche droits du locataire ; Service-public.fr, fiches risques locatifs (vérifiée le 16 avril 2025) et propriétaire (vérifiée le 29 avril 2024). Cas courants : l'analyse des assureurs et le contrat font foi.
Les dégâts des eaux, premier sinistre en fréquence, ont leur page détaillée, avec les règles entre voisins et en copropriété : dégât des eaux : qui paie. La garantie du locataire est expliquée sur la page risques locatifs, celle du bailleur sur la page assurance PNO.
L'indemnité des risques locatifs revient au propriétaire
Quand la garantie risques locatifs du locataire joue, l'indemnité est versée au propriétaire, pas au locataire. La loi interdit à l'assureur de payer quelqu'un d'autre tant que le propriétaire, ou le voisin pour le recours des voisins, n'a pas été indemnisé.
Le locataire reçoit l'indemnité de ses propres biens, au titre de sa multirisque, dans la limite de son capital mobilier.
La franchise est la somme qui reste à la charge de l'assuré après l'indemnisation ; si un tiers identifié est responsable, le contrat peut prévoir de ne pas l'appliquer (Service-public.fr). Voir franchise.
Le recours : l'assureur qui a payé peut se retourner contre le responsable du dommage, jusqu'à hauteur de ce qu'il a versé (article L121-12 du Code des assurances).
Bon à savoir
Le bailleur a l'obligation de veiller à ce que son locataire soit assuré (Service-public.fr) : il peut demander l'attestation chaque année. Voir attestation d'assurance habitation.
En copropriété : un troisième contrat, celui de l'immeuble
Dans un immeuble en copropriété, le syndicat des copropriétaires doit assurer sa responsabilité civile, et peut aussi assurer les parties communes par une multirisque. Ce contrat ne couvre pas les sinistres nés dans un logement : ceux-là relèvent du locataire ou du propriétaire du lot.
Fuite d'une colonne commune ou d'une toiture-terrasse : le syndic déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble ; le locataire déclare les dommages à ses biens à son propre assureur.
Fuite partie du logement loué : l'assurance du locataire ou du propriétaire, selon la cause, comme dans le tableau ci-dessus.
Responsabilité du copropriétaire bailleur : obligatoire, couverte par sa PNO. Voir assurance du copropriétaire.
N'attendez pas de savoir qui paiera pour déclarer : chacun déclare à son assureur dans le délai de son contrat, au moins 5 jours ouvrés, 2 jours ouvrés pour un vol. Les assureurs déterminent ensuite les responsabilités.
En cas de désaccord avec votre assureur sur la prise en charge, faites une réclamation écrite, puis saisissez le médiateur de l'assurance. Les étapes de la déclaration sont sur la page déclarer un sinistre.
Ce que dit la loi
La répartition des assurances dans une location repose sur la loi du 6 juillet 1989, la loi du 10 juillet 1965 pour la copropriété, et le Code des assurances.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7, g
« s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. »
En clair : le locataire paie l'assurance de ce dont il répond. À défaut, le bailleur peut assurer pour son compte, avec une prime « récupérable par douzième à chaque paiement du loyer ».
Code des assurances, article L121-13
« En cas d'assurance du risque locatif ou du recours du voisin, l'assureur ne peut payer à un autre que le propriétaire de l'objet loué, le voisin ou le tiers subrogé à leurs droits, tout ou partie de la somme due, tant que lesdits propriétaire, voisin ou tiers subrogé n'ont pas été désintéressés des conséquences du sinistre, jusqu'à concurrence de ladite somme. »
En clair : l'argent des risques locatifs sert à réparer le logement du propriétaire et les dommages du voisin, pas à indemniser le locataire.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1
« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »
En clair : en copropriété, le propriétaire bailleur et le syndicat ont chacun leur obligation, distincte de celle du locataire.
Non. La PNO du propriétaire couvre sa responsabilité et, selon la formule, le bâtiment ; elle ne couvre pas les biens du locataire. Seule une multirisque souscrite par le locataire protège ses meubles, ses vêtements et ses appareils, dans la limite du capital mobilier déclaré. Voir l'assurance du locataire.
Non. Selon la formule, la PNO peut couvrir le logement quand le locataire n'est pas assuré, mais elle ne protège ni les biens ni la responsabilité de ce locataire. L'assureur du bailleur qui a indemnisé peut ensuite se retourner contre le responsable du dommage (article L121-12 du Code des assurances).
Les colocataires, si le bail le prévoit : la loi du 6 juillet 1989 (article 8-1) permet au bailleur de souscrire une assurance pour compte récupérable auprès d'eux. La cotisation se récupère par douzième, avec une majoration éventuelle de 10 % au plus. Les colocataires peuvent en provoquer la résiliation en fournissant leur propre assurance.
Oui, si son contrat comprend une garantie bris de glace. Sinon, la réparation reste à sa charge : les vitres cassées font partie des réparations locatives du décret du 26 août 1987. Les risques locatifs seuls ne couvrent que l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux. Voir bris de glace.
