Assurance de l'immeuble en copropriété : ce que couvre le contrat du syndicat
Le syndicat des copropriétaires doit assurer sa responsabilité civile (loi du 10 juillet 1965, art. 9-1). L'assurance multirisque de l'immeuble, qui couvre les dommages aux parties communes, est facultative, sauf si le règlement de copropriété l'impose (Service-public.fr, fiche vérifiée le 22 juillet 2025). Aucun de ces contrats ne couvre un sinistre né dans un lot privatif.
Obligatoireresponsabilité civile du syndicat (art. 9-1)
Facultativemultirisque de l'immeuble, sauf si le règlement l'impose
Exclussinistres nés dans un lot privatif
AGdécide des assurances ; le syndic souscrit
L'essentiel
Un immeuble en copropriété s'assure à deux niveaux. Le syndicat assure l'immeuble et sa propre responsabilité ; chaque copropriétaire assure son lot et la sienne. Un copropriétaire qui compte sur le contrat de l'immeuble pour un sinistre né chez lui ne sera pas couvert, et un syndicat sans multirisque finance lui-même la remise en état des parties communes quand aucun responsable n'est identifié.
Art. 9-1loi de 1965 : chaque syndicat doit assurer sa responsabilité civile
2 contratspossibles : responsabilité civile (obligatoire) et multirisque (facultative)
14 069 €coût moyen d'un sinistre incendie en habitation en 2025 (France Assureurs)
+ 39,9 %hausse du coût moyen des sinistres tempête, grêle, neige en 2025
À retenir
La responsabilité civile du syndicat est obligatoire, même dans une copropriété de quelques lots.
La multirisque protège les parties communes même sans responsable : vérifiez si votre règlement l'impose.
Le contrat de l'immeuble ne dispense aucun copropriétaire de son propre contrat.
Responsabilité civile et multirisque : les deux contrats de l'immeuble
Le syndicat doit au minimum une assurance de responsabilité civile ; il peut y ajouter une multirisque qui protège les parties communes. La première indemnise les victimes, la seconde répare l'immeuble.
Les assurances souscrites par le syndicat des copropriétaires
Contrat
Obligatoire ?
Ce qu'il couvre
Exemple
Responsabilité civile du syndicat
Oui, pour chaque syndicat (loi de 1965, art. 9-1)
Dommages causés à des tiers par les éléments communs de l'immeuble ou par une personne employée par la copropriété
Escalier glissant ; gardien ou prestataire
Multirisque de l'immeuble
Non, sauf si le règlement de copropriété l'impose
Dommages matériels subis par les parties communes, « même en l'absence de responsabilité d'un tiers »
Incendie, dégât des eaux, vandalisme dans les parties communes
Source : Service-public.fr, fiche « Assurance en copropriété » (vérifiée le 22 juillet 2025), exemples compris.
Dès qu'une multirisque couvre l'immeuble contre l'incendie ou d'autres dommages aux biens, la loi y ajoute d'office la garantie catastrophes naturelles (Code des assurances, art. L125-1), la garantie tempête (art. L122-7) et la garantie attentats (art. L126-2). Voir catastrophe naturelle et tempête, grêle et neige.
Petite copropriété
L'article 9-1 vise « chaque syndicat de copropriétaires », sans seuil de taille. Une copropriété de quelques lots doit donc, comme une grande résidence, assurer sa responsabilité civile.
Ce que le contrat de l'immeuble ne couvre pas
Le contrat du syndicat s'arrête là où commence le lot privatif : il ne couvre ni les sinistres qui y naissent, ni les biens des occupants, ni la responsabilité personnelle de chaque copropriétaire ou locataire.
Les sinistres d'origine privative : selon Service-public.fr, le contrat collectif souscrit par le syndic « ne couvre pas les sinistres dont l'origine est privative ». Une fuite partie d'un appartement relève du contrat de son occupant ou de son propriétaire.
Les biens des occupants : meubles, appareils et effets personnels relèvent de la multirisque de chacun.
La responsabilité de chaque copropriétaire : elle fait l'objet d'une obligation distincte, occupant ou non. Voir assurance du copropriétaire.
Celle de chaque locataire : il doit assurer les risques locatifs de son logement. Voir risques locatifs.
Attention
Sans multirisque, un dégât des eaux ou un incendie dans les parties communes, sans responsable identifié, reste à la charge du syndicat, donc des copropriétaires. Avant de voter la suppression de ce contrat pour réduire les charges, vérifiez que le règlement de copropriété ne l'impose pas.
Qui choisit le contrat, et comment comparer les offres ?
Les assurances de l'immeuble sont décidées par l'assemblée générale et souscrites par le syndic au nom du syndicat. En cas de nécessité, le syndic peut agir seul, l'assemblée gardant le dernier mot.
Service-public.fr le formule ainsi : « Le syndic peut, en cas de nécessité, souscrire le contrat sans mandat de l'assemblée générale des copropriétaires, mais l'assemblée générale peut annuler ou modifier sa décision. »
Comparer des assurances d'immeuble, c'est demander plusieurs propositions sur la même base : même description de l'immeuble, mêmes garanties, mêmes franchises, puis les présenter au vote.
Nous n'avons trouvé aucune moyenne de prix publiée et fiable pour ces contrats : aucun chiffre n'est donc donné ici. Le formulaire de notre partenaire compare les contrats des particuliers (locataires, propriétaires, PNO), pas ceux des syndicats.
Avant le vote en assemblée générale, vérifiez
Sinistre dans les parties communes : qui fait quoi
Prévenez le syndic, qui déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble. Si votre lot ou vos biens sont touchés, déclarez aussi le sinistre à votre propre assureur, dans le délai de votre contrat.
Délais : le contrat ne peut pas fixer moins de 5 jours ouvrés pour déclarer un sinistre, ni moins de 2 jours ouvrés pour un vol ; en catastrophe naturelle, 30 jours après la publication de l'arrêté au Journal officiel.
Preuves : photos datées, objets endommagés conservés, factures ou bons de garantie ; Service-public.fr rappelle de garder les objets, même détériorés.
Recours : l'assureur qui indemnise peut se retourner contre le responsable, copropriétaire, locataire ou entreprise (Code des assurances, art. L121-12).
L'obligation du syndicat figure dans la loi du 10 juillet 1965 ; le Code des assurances fixe les garanties qu'une multirisque de l'immeuble comporte forcément.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1, seconde phrase
« Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »
En clair : tout syndicat, quelle que soit la taille de la copropriété, doit assurer sa responsabilité civile. La loi n'impose pas d'assurer les parties communes elles-mêmes.
Code des assurances, article L122-7 (extrait)
« ouvrent droit à la garantie de l'assuré contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones, sur les biens faisant l'objet de tels contrats »
En clair : une multirisque de l'immeuble couvre forcément la tempête. Les cyclones les plus violents relèvent, eux, du régime des catastrophes naturelles.
Code des assurances, article L126-2
« ouvrent droit à la garantie de l'assuré pour les dommages matériels directs causés aux biens assurés par un attentat ou un acte de terrorisme »
En clair : la garantie attentats s'applique dans les limites de franchise et de plafond de la garantie incendie ; « Toute clause contraire est réputée non écrite. »
Non, sauf si le règlement de copropriété l'impose : elle devient alors obligatoire (Service-public.fr). Seule la responsabilité civile du syndicat est imposée par la loi. Sans multirisque, les dommages subis par les parties communes sans responsable identifié restent à la charge du syndicat.
Oui, en cas de nécessité. Service-public.fr indique que le syndic peut souscrire le contrat sans mandat de l'assemblée générale, mais que celle-ci peut ensuite annuler ou modifier sa décision. Hors urgence, le choix des assurances revient à l'assemblée. Le contrat doit en tout cas couvrir la responsabilité civile du syndicat, obligatoire.
Oui, pour sa responsabilité civile. L'article 9-1 de la loi de 1965 vise « chaque syndicat de copropriétaires », sans condition de taille. Chaque copropriétaire doit en plus assurer sa propre responsabilité civile. La multirisque de l'immeuble reste facultative, sauf règlement contraire.
Oui, dès qu'il garantit les dommages aux biens, comme une multirisque : la garantie catastrophes naturelles y est incluse d'office (Code des assurances, art. L125-1). Elle joue après un arrêté de reconnaissance publié au Journal officiel. Un contrat limité à la responsabilité civile ne couvre pas les dommages subis par l'immeuble.
Oui, quand aucun tiers responsable n'est identifié : le syndicat finance alors la remise en état, donc l'ensemble des copropriétaires. Si un responsable existe, copropriétaire ou entreprise, son assurance de responsabilité civile peut être mise en cause. C'est le principal argument pour conserver ce contrat.
