Assurance habitation du copropriétaire : l'obligation, et ce qu'elle ne couvre pas
Tout copropriétaire, qu'il occupe son lot ou le loue, doit s'assurer en responsabilité civile (loi du 10 juillet 1965, art. 9-1, en vigueur depuis le 27 mars 2014 avec la loi ALUR). Cette garantie minimale indemnise les voisins et la copropriété, pas vos propres biens. Une multirisque complète l'assurance de l'immeuble souscrite par le syndicat.
155 €T2 occupé par son propriétaire, prix moyen par an
180 €T3 occupé, prix moyen par an
120 €T2 loué, assurance PNO
27 mars 2014entrée en vigueur de l'obligation (loi ALUR)
L'essentiel
En copropriété, deux contrats coexistent : celui du syndicat, qui couvre l'immeuble et les parties communes, et celui de chaque copropriétaire, qui répond de ce qui part de son lot. Le premier ne remplace jamais le second. Savoir où le sinistre a commencé suffit souvent à savoir quel contrat paie.
Art. 9-1loi de 1965 : responsabilité civile obligatoire, occupant ou non
2 contratsle vôtre et celui du syndicat, qui ne se remplacent pas
39 %des sinistres habitation sont des dégâts des eaux (France Assureurs, 2025)
1 263 €coût moyen d'un dégât des eaux en 2025 (France Assureurs)
À retenir
Occupant ou bailleur, l'obligation est la même : assurer votre responsabilité civile.
Le contrat de l'immeuble ne couvre pas un sinistre né dans votre appartement.
La responsabilité civile seule est un minimum légal : vos biens restent à votre charge.
Qui doit s'assurer dans une copropriété ?
Chaque copropriétaire, occupant ou non, et le syndicat des copropriétaires doivent assurer leur responsabilité civile. Le locataire d'un lot a sa propre obligation, fixée par la loi de 1989, qui ne dispense pas le propriétaire de la sienne.
Obligations d'assurance dans un immeuble en copropriété
Risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux
Loi du 6 juillet 1989, art. 7
Syndicat des copropriétaires
Responsabilité civile ; multirisque de l'immeuble si le règlement l'impose
Loi du 10 juillet 1965, art. 9-1 ; Service-public.fr
Sources : Service-public.fr, fiche « Assurance en copropriété » (vérifiée le 22 juillet 2025) ; economie.gouv.fr, « Ce qu'il faut savoir sur l'assurance habitation » (mise à jour le 3 juillet 2025).
economie.gouv.fr précise la portée de l'obligation : « L'obligation d'assurance pour les copropriétaires se limite à la garantie responsabilité civile envers la copropriété, les voisins et tiers ». L'article 9-1 ne prévoit pas de sanction propre. Mais sans contrat, vous répondez vous-même, sur votre patrimoine, des dommages que vous causez (Code civil, art. 1240).
Votre contrat ou celui de l'immeuble : qui paie quoi ?
La règle tient en une question : où le sinistre a-t-il pris naissance ? Dans votre lot, c'est votre assurance qui indemnise les voisins et la copropriété ; dans les parties communes, c'est celle du syndicat.
Service-public.fr l'écrit des deux côtés. Pour le copropriétaire : « L'assurance couvre les sinistres qui ont pris naissance dans un lot privatif, mais qui ont causé des dégâts aux voisins ou aux parties communes. » Pour l'immeuble : « Le contrat d'assurance collectif souscrit par le syndic ne couvre pas les sinistres dont l'origine est privative ».
Quel contrat intervient selon l'origine du sinistre en copropriété
Sinistre
Origine
Contrat qui intervient
Votre lave-linge fuit et abîme le plafond du voisin du dessous
Votre lot
Votre responsabilité civile
Votre installation électrique provoque un incendie qui gagne le palier et un appartement voisin
Votre lot
Votre responsabilité civile (exemple de Service-public.fr)
Un visiteur glisse dans l'escalier commun
Parties communes
Responsabilité civile du syndicat (exemple de Service-public.fr)
Un dégât des eaux abîme la cage d'escalier, sans responsable identifié
Parties communes
Multirisque de l'immeuble, si le syndicat en a souscrit une
Une fuite venue des parties communes abîme vos meubles
Parties communes
Votre multirisque pour vos biens, qui peut ensuite se retourner contre le responsable
Sources : Service-public.fr, fiches « Assurance en copropriété » et « Assurance habitation du propriétaire » ; Code des assurances, art. L121-12 (recours de l'assureur qui a indemnisé).
Pour savoir si une canalisation, une fenêtre ou un balcon est une partie commune, reportez-vous au règlement de copropriété et interrogez le syndic. La loi de 1965 pose le principe : chaque copropriétaire « dispose des parties privatives comprises dans son lot ».
Responsabilité civile seule ou multirisque ?
La responsabilité civile seule remplit l'obligation légale, mais vous laisse payer vos propres dommages. La multirisque y ajoute la protection de votre lot et de vos biens, avec les garanties catastrophe naturelle et tempête incluses d'office.
Ce que la responsabilité civile seule ne couvre pas : vos meubles, vos appareils, les dégâts subis par votre appartement, le vol.
Ce que la multirisque ajoute : dégât des eaux, incendie et événements climatiques sur vos biens, puis, selon la formule, vol, bris de glace, dommages électriques. Voir multirisque habitation.
Lot loué ou vide : le contrat adapté est une PNO, qui couvre aussi les périodes sans locataire. Voir assurance PNO.
Vérifiez votre contrat de copropriétaire
Combien coûte l'assurance d'un copropriétaire ?
Pour un appartement occupé par son propriétaire, une multirisque coûte en moyenne 155 € par an pour un T2 et 180 € pour un T3, selon notre calcul 2026. Pour un lot loué, la PNO d'un T2 revient à environ 120 € par an.
Acheter, louer ou vendre un lot : quand ajuster son contrat
L'obligation de responsabilité civile commence dès que vous devenez copropriétaire, et elle continue si vous louez ou laissez le lot vide. Chaque changement d'usage se signale à l'assureur.
Achat : le contrat du vendeur continue de plein droit à votre profit (Code des assurances, art. L121-10), mais faites démarrer votre propre contrat le jour de l'acte. Voir quand souscrire.
Mise en location : vous passez d'occupant à non occupant. Toute circonstance nouvelle qui aggrave le risque ou en crée un nouveau se déclare dans les 15 jours (art. L113-2) ; demandez une PNO et exigez l'attestation du locataire.
Vente : informez votre assureur ; vous êtes libéré des cotisations à venir dès qu'il est prévenu. Voir vente du logement.
Ce que dit la loi
L'obligation du copropriétaire figure dans la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014. Le Code civil et le Code des assurances règlent les responsabilités et les recours.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 (en vigueur depuis le 27 mars 2014)
« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. »
En clair : que vous habitiez votre lot, le louiez ou le laissiez vide, vous devez être assuré pour les dommages que vous pourriez causer.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9, I
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
En clair : votre lot comprend des parties privatives dont vous avez la charge ; ce qui en part relève de votre responsabilité.
Code civil, article 1240
« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
En clair : l'assurance ne crée pas la responsabilité, elle la finance. Sans contrat, vous payez vous-même.
Code des assurances, article L121-12
« L'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur. »
En clair : votre assureur vous indemnise d'abord, puis se retourne contre le responsable, voisin ou syndicat.
Oui. L'article 9-1 de la loi de 1965 vise aussi le « copropriétaire non-occupant » : vous devez assurer votre responsabilité civile, même si votre locataire est assuré. Les deux obligations sont distinctes. Le contrat adapté est une PNO, qui couvre aussi les mois sans locataire. Voir assurance PNO.
Non, pas pour les sinistres nés chez vous. Service-public.fr le précise : le contrat collectif souscrit par le syndic « ne couvre pas les sinistres dont l'origine est privative ». Il couvre la responsabilité du syndicat et, s'il existe, les dommages aux parties communes. Vos biens et votre responsabilité relèvent de votre propre contrat.
Oui, si ce garage ou cette cave constitue un lot dont vous êtes propriétaire : l'article 9-1 vise chaque copropriétaire, sans distinguer le type de lot. Demandez à votre assureur s'il peut figurer dans votre contrat habitation ; s'il est loué séparément, voir la page assurer un garage.
Depuis le 27 mars 2014. C'est la date d'entrée en vigueur de l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014. L'obligation vise la responsabilité civile, pas l'assurance de vos biens.
Non. Le locataire assure les risques locatifs, c'est-à-dire les dommages qu'il cause au logement. Vous restez tenu d'assurer votre responsabilité civile de copropriétaire non occupant, par exemple si un équipement de votre lot provoque un sinistre chez un voisin pendant une période sans locataire.
