Dégât des eaux : qui paie entre locataire, propriétaire, voisin et copropriété ?
Après un dégât des eaux, chaque victime déclare le sinistre à son propre assureur, qui l'indemnise selon son contrat ; le responsable répond ensuite des dommages causés aux autres, par sa responsabilité civile. Un locataire non responsable est donc indemnisé par sa multirisque pour ses biens. Entre assureurs, la convention IRSI règle les sinistres d'immeuble jusqu'à 5 000 € HT (Service-public.fr).
3 garantiesrisques locatifs, dommages, recours des voisins
1 600 € HTen dessous, pas de recours entre assureurs
5 000 € HTplafond de la convention IRSI
dès 85 €/anformule essentielle, T2 locataire
L'essentiel
Qui paie un dégât des eaux dépend de deux questions : d'où vient l'eau, et qui est assuré pour quoi. La victime est d'abord indemnisée par son assureur, selon son contrat. Le responsable doit réparer les dommages qu'il cause aux autres, en principe par sa responsabilité civile ou sa garantie recours des voisins. Entre assureurs, une convention répartit la charge des petits sinistres d'immeuble.
3garanties en jeu : risques locatifs, dommages aux biens, recours des voisins
1 600 € HTen dessous, l'assureur gestionnaire paie sans recours
5 000 € HTau-delà, la convention IRSI ne s'applique plus
40,3 %des ménages sont locataires (INSEE, recensement 2023)
À retenir
Déclarez à votre assureur, même si vous n'êtes pour rien dans la fuite.
Un locataire couvert par les seuls risques locatifs n'est protégé ni pour ses biens ni pour les dégâts causés au voisin.
En copropriété, l'eau venue des parties communes relève du syndic et de l'assureur de l'immeuble.
Qui paie selon l'origine de la fuite
L'origine de l'eau désigne le responsable, mais pas celui qui vous paie en premier. Vos dommages sont réglés par votre assureur ; ceux des autres, par l'assurance de responsabilité de celui chez qui la fuite a commencé.
Dégât des eaux : qui indemnise quoi, selon l'endroit où naît la fuite
L'eau vient
Vos dommages
Les dommages des autres
De chez vous, sans toucher personne
Votre garantie dégâts des eaux ; pour un locataire, les risques locatifs pour le logement dont il répond
Aucun
De chez vous, jusque chez le voisin
Votre assureur
Votre responsabilité civile ou recours des voisins ; sans cette garantie, vous payez
De chez le voisin du dessus ou d'à côté
Votre assureur, si vous avez une garantie dommages ; il peut ensuite se retourner contre le responsable
Le voisin déclare les siens à son assureur
Des parties communes (colonne, toiture-terrasse)
Votre assureur ; vous pouvez vous retourner contre la copropriété
Le syndic déclare à l'assureur de l'immeuble, assureur gestionnaire
D'un endroit inconnu
Recherche de fuite : en copropriété, l'assureur de l'occupant l'organise
Son coût revient à l'assureur du lot d'où vient la fuite
Sources : Service-public.fr, fiches « Assurance dégâts des eaux » (vérifiée le 25 juillet 2025) et « Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ou privatives ? » (vérifiée le 22 juillet 2025) ; INC, « L'assurance dégâts des eaux » (modifiée le 27 février 2019) ; Code des assurances, article L121-12.
Les seuils entre assureurs
Dans un immeuble d'habitation, quand les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € HT, un assureur gestionnaire indemnise les victimes. Sous 1 600 € HT, il paie sans recours contre un autre assureur ; entre 1 600 et 5 000 € HT, il fait expertiser et peut se faire rembourser. Le détail est sur la page convention IRSI.
Locataire ou propriétaire : qui paie dans un logement loué ?
Dans un logement loué, tout part d'une question : la cause relève-t-elle de l'entretien du locataire ou des réparations du propriétaire ? Le locataire répond des risques liés à son occupation, par ses risques locatifs ; le propriétaire supporte ce qui vient de l'usure de l'installation ou du bâtiment.
Dégât des eaux en location : qui répare la cause, qui paie les dégâts (exemples)
Cause
Qui répare la cause
Qui paie les dégâts
Joint de douche ou de baignoire non entretenu
Locataire (entretien des joints)
Assurance du locataire : risques locatifs pour le logement, garantie dommages pour ses biens
Lave-linge du locataire qui déborde
Locataire
Assurance du locataire ; recours des voisins si l'eau descend chez le voisin
Canalisation usée qui cède
Propriétaire (remplacement d'une canalisation usée)
Logement : propriétaire et son assureur ; biens du locataire : sa multirisque
Chauffe-eau usé qui fuit
Propriétaire
Même répartition que pour la canalisation usée
Infiltration par la toiture
Propriétaire (toiture, gros œuvre), ou syndic en copropriété
Bâtiment : assurance du propriétaire ou de l'immeuble ; biens du locataire : sa multirisque
Gouttière bouchée faute d'entretien
Locataire (dégorgement des gouttières)
Assurance du locataire
Sources : décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives), tel que présenté par Service-public.fr (fiche « Entretien courant et réparations locatives », vérifiée le 21 mai 2025) et notre fiche droits du locataire ; loi du 6 juillet 1989, art. 7. Ces exemples donnent la règle d'entretien ; la répartition finale entre assureurs dépend de leur analyse et, en immeuble, de la convention IRSI.
L'indemnité des risques locatifs va au propriétaire
Quand la garantie risques locatifs du locataire joue, l'assureur ne peut payer qu'au propriétaire, ou au voisin pour le recours des voisins, tant que ceux-ci n'ont pas été indemnisés (article L121-13 du Code des assurances). Le locataire ne touche pas cette somme. Voir risques locatifs.
Locataire non responsable : ce qui vous revient
Un locataire non responsable est indemnisé de ses biens par sa propre multirisque, s'il a une garantie dommages ; son assureur peut ensuite se retourner contre le responsable. Sa franchise peut même disparaître quand le responsable est identifié et que le contrat le prévoit.
Vos biens : couverts par la garantie dégâts des eaux de votre multirisque. Avec les seuls risques locatifs, rien n'est prévu pour eux : demandez réparation au responsable.
Votre franchise : « Si le responsable du sinistre est un tiers identifié, l'assureur peut lui réclamer la totalité du montant versé. Le contrat peut alors prévoir que vous n'aurez pas de franchise à payer » (Service-public.fr). Voir franchise.
Le logement : le propriétaire doit entretenir les locaux et faire les réparations autres que locatives. S'il tarde et que le logement n'est plus décent, la démarche est sur la fiche logement indécent ou insalubre.
Logement inhabitable : selon votre contrat, l'assistance ou une garantie frais de relogement prend en charge un hébergement provisoire. Voir relogement.
En cas de doute sur les responsabilités, l'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement.
Une multirisque d'entrée de gamme, qui comprend les risques locatifs et le recours des voisins, coûte dès 85 € par an pour un T2 selon notre modèle 2026. Les écarts d'un assureur à l'autre sont détaillés sur la page prix de l'assurance d'un locataire.
Voisin absent, non assuré ou qui conteste
Votre indemnisation ne dépend pas de la bonne volonté du voisin. Vous déclarez à votre assureur dans votre propre délai ; c'est lui qui, après vous avoir payé, agit contre le responsable ou son assureur.
Voisin absent : faites couper l'eau par le syndic ou le gardien, photographiez, déclarez seul en indiquant l'appartement d'où semble venir l'eau. Le constat se complète ensuite.
Voisin qui refuse le constat : le constat amiable n'est pas obligatoire. Déclarez sans lui, avec photos et témoignages. Voir le constat dégât des eaux.
Voisin non assuré : votre assureur vous indemnise selon votre contrat, puis se retourne contre lui (subrogation, article L121-12). Sans garantie de votre côté, réclamez-lui directement réparation, au besoin devant un conciliateur de justice, gratuit.
Voisin locataire : ses risques locatifs ne couvrent pas vos dommages ; c'est sa garantie recours des voisins ou sa responsabilité civile qui joue.
En copropriété : parties communes et parties privatives
En copropriété, tout dépend de l'endroit où naît la fuite. Dans une partie commune, le syndic déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble, qui devient assureur gestionnaire ; dans un lot privatif, c'est le copropriétaire concerné qui déclare (Service-public.fr).
Responsabilité civile obligatoire : chaque copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré pour les dommages qu'il peut causer à autrui depuis son lot. Voir assurance du copropriétaire.
Fuite des parties communes : « vous pouvez vous retourner contre la copropriété », rappelle l'INC. En pratique, déclarez vos dommages à votre assureur et prévenez le syndic par écrit.
Recherche de fuite : si la fuite vient d'un lot privatif, n'importe quel assureur concerné peut lancer la recherche, mais son coût revient à l'assureur de ce lot ; si elle vient des parties communes, l'assureur de la copropriété la prend en charge.
Copropriétaire bailleur : son locataire déclare à son propre assureur ; lui déclare à son assurance propriétaire non occupant si son bien est touché.
Avant d'appeler votre assureur : les points à établir
Ces informations permettent à votre assureur de savoir qui paiera. Cochez ce que vous avez réuni.
Ce que dit la loi
Le Code civil fixe qui doit réparer un dommage ; le Code des assurances organise ensuite le paiement par les assureurs et leurs recours.
Code civil, article 1240
« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
En clair : celui dont la faute a provoqué la fuite, par exemple un débordement oublié, doit réparer les dégâts chez les autres. Sa responsabilité civile ou son recours des voisins paie à sa place.
Code civil, article 1242 (version en vigueur depuis le 25 juin 2025)
« On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. »
En clair : une machine à laver ou une canalisation dont vous avez la garde peut engager votre responsabilité si elle inonde le voisin. C'est ce risque que couvre votre responsabilité civile.
Code des assurances, article L121-13
« En cas d'assurance du risque locatif ou du recours du voisin, l'assureur ne peut payer à un autre que le propriétaire de l'objet loué, le voisin ou le tiers subrogé à leurs droits, tout ou partie de la somme due, tant que lesdits propriétaire, voisin ou tiers subrogé n'ont pas été désintéressés des conséquences du sinistre, jusqu'à concurrence de ladite somme. »
En clair : l'indemnité des risques locatifs et du recours des voisins va directement au propriétaire ou au voisin lésé, jamais au locataire responsable.
Pas forcément. Si le responsable du dégât des eaux est un tiers identifié, votre assureur peut lui réclamer tout ce qu'il vous a versé, et votre contrat peut alors prévoir que vous n'aurez pas de franchise à payer (Service-public.fr). Vérifiez cette clause dans vos conditions générales. Sous 1 600 € HT en immeuble, l'assureur gestionnaire ne se retourne contre personne : la clause peut alors ne pas jouer.
5 jours ouvrés : c'est votre propre délai de déclaration, qui ne dépend pas du voisin. Déclarez à votre assureur en indiquant l'origine présumée et les coordonnées du voisin. Une fois qu'il vous a indemnisé, votre assureur peut agir contre lui (article L121-12). Sans garantie de votre côté, réclamez-lui réparation, puis saisissez gratuitement un conciliateur de justice.
Oui. Quand le sinistre prend naissance dans les parties communes, c'est le syndic qui le déclare à l'assureur de l'immeuble, lequel devient l'assureur gestionnaire du dossier dans le cadre de la convention IRSI (Service-public.fr). Déclarez aussi vos propres dommages à votre assureur et envoyez au syndic une copie du constat.
Non, s'il loue un logement hors copropriété : aucune obligation ne s'impose à lui (Service-public.fr, DGCCRF). En copropriété, il doit au minimum une responsabilité civile. Une assurance propriétaire non occupant peut couvrir, selon le contrat, les dommages au logement que le locataire n'a pas à prendre en charge. Voir assurance PNO.
Votre assureur, si vous avez une garantie dommages : il vous indemnise selon votre contrat, puis peut réclamer la somme au voisin (article L121-12 du Code des assurances). Sans garantie, demandez réparation au voisin lui-même, responsable des dommages causés par sa faute ou par les choses qu'il a sous sa garde (Code civil, articles 1240 et 1242).
