La loi du 6 juillet 1989 protège le locataire d'une résidence principale, vide ou meublée : dépôt de garantie, état des lieux, loyer, charges, réparations et préavis. Voici les règles et les recours gratuits en cas de désaccord.
L'essentiel
Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges au plus en location vide, 2 mois en meublé, aucun en bail mobilité. Restitution sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon.
État des lieux : établi à l'entrée et à la sortie. Le locataire dispose de 10 jours après l'entrée pour demander à le compléter.
Charges : seules celles de la liste officielle sont récupérables ; elles sont régularisées au moins une fois par an, justificatifs à l'appui.
Préavis : 3 mois en location vide, réduit à 1 mois en zone tendue et dans certaines situations ; 1 mois en meublé.
Litige : l'ADIL conseille gratuitement ; la commission départementale de conciliation et le conciliateur de justice interviennent sans frais avant le juge.
De l'état des lieux d'entrée à la restitution du dépôt de garantie : les délais à connaître.
1 ou 2 moispour restituer le dépôt de garantie
10 %du loyer par mois de retard de restitution
10 jourspour compléter l'état des lieux d'entrée
3 anspour réclamer des charges ou un trop-perçu
À retenir
Tout se fait par écrit : état des lieux, congé, réclamations
Le dépôt de garantie n'est pas un dernier loyer
En cas de litige, les recours gratuits passent avant le juge
Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; service-public.gouv.fr (dépôt de garantie, préavis du locataire, charges locatives, frais d'agence, actualité du 23 septembre 2026 sur les nouveaux modèles de bail) (consulté le 2 octobre 2026).
À l'entrée dans le logement
Le bail
Le bail est écrit. Sa durée minimale dépend du type de location :
Location vide : 3 ans si le propriétaire est un particulier, 6 ans s'il s'agit d'une société.
Location meublée : 1 an (9 mois pour un étudiant, sans reconduction).
Bail mobilité : de 1 à 10 mois.
Le diagnostic de performance énergétique et les autres diagnostics obligatoires sont annexés au bail.
Ce qui a changé
Depuis le 1er octobre 2026, de nouveaux modèles de bail s'appliquent aux locations vides, meublées et aux colocations à bail unique conclues ou renouvelées (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026). Ils reprennent la clause résolutoire : le bail est résilié de plein droit pour un impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie, après un commandement de payer resté sans effet 6 semaines.
Le dépôt de garantie
Type de location
Dépôt de garantie maximum
Logement vide
1 mois de loyer hors charges
Logement meublé
2 mois de loyer hors charges
Bail mobilité
Interdit
Loyer payable d'avance par trimestre
Interdit
Le dépôt ne produit pas d'intérêts et n'est pas révisé en cours de bail. Pour le financer, l'avance Loca-Pass prête jusqu'à 1 200 € sans intérêts ; le fonds de solidarité pour le logement du département peut aussi intervenir sous conditions de ressources.
L'état des lieux d'entrée
Établissement : contradictoire, à la remise des clés, pièce par pièce ; chaque partie en conserve un exemplaire signé.
Précision : noter les taches, rayures, joints noircis, équipements défectueux ; les photos datées sont utiles.
Délai pour compléter : 10 jours après l'établissement, par demande écrite au propriétaire. Pour le chauffage, la demande peut être faite pendant le premier mois de la période de chauffe.
Frais : un état des lieux réalisé entre les parties est gratuit. Réalisé par un professionnel mandaté, la part du locataire est plafonnée à 3,03 € par m² de surface habitable. En cas de désaccord, un commissaire de justice peut l'établir, ses frais étant partagés par moitié.
Absence d'état des lieux : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire ; cette présomption ne s'applique pas si le propriétaire a fait obstacle à son établissement.
Détecteur de fumée : le propriétaire vérifie lors de l'état des lieux qu'il fonctionne. En location vide, le locataire l'entretient et change la pile ; en meublé, tout reste à la charge du propriétaire (voir la fiche détecteur de fumée).
L'assurance habitation
En location vide, le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et en justifier à l'entrée, puis chaque année à la demande du propriétaire. À défaut, et un mois après une mise en demeure restée sans effet, le propriétaire peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût.
Ce que le propriétaire ne peut pas exiger
Le prélèvement automatique comme seul mode de paiement du loyer, ou des frais pour l'envoi de la quittance.
Des pièces hors de la liste réglementaire : relevé de compte bancaire, dossier médical, photo d'identité, attestation de bonne tenue de compte.
Un garant en plus d'une assurance loyers impayés qu'il a souscrite, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
Pendant la location : loyer, charges et réparations
La révision du loyer
Le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, si le bail le prévoit, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. Le propriétaire dispose d'un an pour la demander, sans effet rétroactif.
Logement classé F ou G au DPE : en métropole, le loyer ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni entre deux locataires.
Zones tendues : à la relocation ou au renouvellement, la hausse du loyer est plafonnée, sauf exceptions (travaux d'amélioration notamment). Cette règle est prolongée jusqu'au 31 juillet 2027.
Encadrement du niveau des loyers : dans certains territoires, le loyer de base ne doit pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié.
Territoires concernés : Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole.
Durée : ce dispositif expérimental, issu de la loi ELAN de 2018, couvre les baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre 2026. Vérifiez sur service-public.gouv.fr s'il s'applique à la date de signature du bail.
Les charges
Liste officielle : seules les charges prévues par le décret du 26 août 1987 sont récupérables (eau, chauffage collectif, ascenseur, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, une partie de la rémunération du gardien). Les frais de gestion, les gros travaux et l'assurance du propriétaire n'en font pas partie.
Provisions et régularisation : en location vide, le locataire verse des provisions mensuelles, régularisées au moins une fois par an. Un mois avant, le propriétaire communique le décompte par nature de charges et le mode de répartition.
Justificatifs : ils sont tenus à la disposition du locataire pendant les 6 mois qui suivent l'envoi du décompte.
Régularisation tardive : si elle n'intervient pas avant la fin de l'année civile qui suit l'année d'exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.
Délai de 3 ans : le propriétaire peut réclamer des charges impayées pendant 3 ans ; le locataire dispose du même délai pour réclamer un trop-perçu.
Forfait : en meublé ou en colocation, les charges peuvent être fixées au forfait, sans régularisation ultérieure.
Qui paie les réparations
Domaine
À la charge du locataire
À la charge du propriétaire
Principe
Entretien courant et menues réparations
Grosses réparations, vétusté, malfaçon, force majeure
Plomberie
Joints, débouchage des évacuations, flexibles de douche
Remplacement d'un chauffe-eau ou d'une canalisation usés
Chauffage
Entretien annuel de la chaudière individuelle, purge des radiateurs
Remplacement d'une chaudière hors d'usage
Électricité
Ampoules, fusibles, prises et interrupteurs endommagés par l'usage
Une panne importante est signalée au propriétaire par écrit sans tarder. Si le logement ne répond plus aux critères de décence, la démarche est décrite dans la fiche logement indécent ou insalubre.
Sources : décrets n° 87-712 et n° 87-713 du 26 août 1987, loi du 6 juillet 1989, service-public.gouv.fr (charges locatives, encadrement des loyers, actualité du 27 juillet 2026) (consulté le 2 octobre 2026).
Préavis et sortie du logement
Durée du préavis
Préavis de 3 mois en location vide, 1 mois en meublé, en zone tendue et dans les cas prévus par la loi.
Pour bénéficier du préavis d'un mois, le locataire indique le motif dans sa lettre et joint un justificatif ; en zone tendue, la mention suffit. À défaut, le préavis de 3 mois s'applique.
Envoi du congé
Le congé est valable s'il est :
envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ;
signifié par commissaire de justice ;
ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Le préavis court à compter de la réception de la lettre par le propriétaire. Le loyer et les charges restent dus jusqu'à sa fin, sauf si un nouveau locataire occupe le logement plus tôt avec l'accord du propriétaire.
Bon à savoir
Un simple courriel ne vaut pas congé. Conservez l'accusé de réception : sa date fixe le début du préavis.
État des lieux de sortie
Il est établi dans les mêmes conditions qu'à l'entrée. Lorsqu'il est réalisé par un professionnel, aucun frais ne peut être demandé au locataire.
Seules les dégradations qui dépassent l'usure normale (la vétusté) peuvent être retenues : une peinture défraîchie après plusieurs années n'est pas une dégradation, une porte percée l'est. Une grille de vétusté peut être annexée au bail.
Restitution du dépôt de garantie
État des lieux de sortie conforme : délai après la remise des clés1 mois
État des lieux de sortie avec différences : délai après la remise des clés2 mois
Copropriété : part conservable jusqu'à l'arrêté annuel des comptes20 % au plus
Majoration par mois de retard commencé10 % du loyer hors charges
« […] le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. »
Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Les retenues sont justifiées par des devis, des factures ou des sommes restant dues. Le locataire communique sa nouvelle adresse au plus tard lors de la remise des clés.
Bon à savoir
Le locataire ne peut pas payer son dernier loyer avec le dépôt de garantie : ce serait un impayé. Le dépôt est restitué après l'état des lieux de sortie.
Sources : loi du 6 juillet 1989 (articles 3-2, 15 et 22), service-public.gouv.fr (préavis du locataire, dépôt de garantie, état des lieux de sortie).
Litiges : recours gratuits
La plupart des désaccords (dépôt non restitué, charges contestées, réparations, état des lieux) se règlent sans procès.
Écrivez au propriétaire En exposant le désaccord et la règle applicable. Conservez une copie.
Mettez en demeure Par lettre recommandée avec accusé de réception, en fixant un délai pour régulariser.
Consultez l'ADIL Ses juristes conseillent gratuitement, par téléphone ou sur rendez-vous, et aident à rédiger les courriers.
Saisissez la commission départementale de conciliation Gratuite, elle traite notamment le dépôt de garantie, l'état des lieux, les charges, les réparations, la décence et le loyer. Elle se saisit par lettre recommandée ou en ligne et se prononce dans un délai de 2 mois.
Ou sollicitez un conciliateur de justice Également gratuit ; il tient des permanences, souvent en mairie ou en point-justice.
Saisissez le juge Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire tranche les litiges locatifs. Pour une demande de 5 000 € ou moins, une tentative de résolution amiable est en principe obligatoire avant de le saisir. L'aide juridictionnelle peut couvrir les frais selon les ressources.
Attention : ne pas suspendre le loyer pour faire pression
Retenir le loyer parce que le propriétaire ne rend pas le dépôt ou ne fait pas les réparations crée un impayé, qui peut mener à une procédure d'expulsion. Seul le juge peut autoriser une suspension ou une réduction du loyer.
Sources : service-public.gouv.fr (commission départementale de conciliation ; saisir le juge des contentieux de la protection, vérifiée le 11 septembre 2026) (consulté le 2 octobre 2026).
Ce que dit la loi
Les relations entre locataire et propriétaire d'une résidence principale sont régies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et ses décrets d'application.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22
« Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. […] le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. »
En clair : en location vide, le dépôt ne dépasse pas un mois de loyer hors charges. Il est restitué dans un délai de 2 mois, réduit à 1 mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme. Au-delà, chaque mois de retard commencé ajoute 10 % du loyer hors charges à la somme due.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2
En clair : l'état des lieux est établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie. Le locataire peut demander à le compléter dans les 10 jours, et pendant le premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage. En cas de désaccord, un commissaire de justice l'établit, ses frais étant partagés par moitié.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15
En clair : le locataire peut donner congé à tout moment. Le préavis est de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue et dans les situations listées par la loi, à condition d'en justifier lors de l'envoi du congé.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23, et décret n° 87-713 du 26 août 1987
En clair : seules les charges figurant sur la liste du décret peuvent être réclamées au locataire. Elles donnent lieu à une régularisation au moins annuelle et les justificatifs restent consultables pendant 6 mois.
Calculer ses délais : préavis et dépôt de garantie
Un délai en mois se compte de date à date ; sans jour correspondant, il se termine le dernier jour du mois. Les samedis, dimanches et jours fériés sont inclus. Estimation indicative ; aucune donnée n'est enregistrée.
1. Fin du préavis
2. Délai de restitution du dépôt de garantie
La majoration n'est pas due si le retard résulte de l'absence de transmission de la nouvelle adresse du locataire. En cas de doute, l'ADIL vérifie le calcul.
Quiz : les règles de la location
8 situations courantes. L'explication s'affiche après chaque réponse.
Questions fréquentes
Toute retenue doit être justifiée. Adressez une mise en demeure en recommandé demandant la restitution et la majoration de 10 % par mois de retard commencé. Sans réponse, saisissez la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, puis le juge. Pour une créance de 5 000 € ou moins, un commissaire de justice peut aussi engager une procédure simplifiée de recouvrement.
La liste des communes est fixée par décret. Service-public.gouv.fr propose un simulateur et l'ADIL peut répondre. En zone tendue, le préavis d'un logement vide est d'un mois : la mention dans la lettre de congé suffit.
Non. Le locataire a la jouissance exclusive du logement. Le propriétaire n'y entre qu'avec son accord, même s'il détient un double des clés. Pendant le préavis, le locataire permet les visites, hors jours fériés et dans la limite de 2 heures les jours ouvrables.
Changer les serrures, couper l'eau ou sortir les affaires d'un locataire pour le faire partir est un délit puni de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende : seul le juge ordonne une expulsion. Un locataire, même en impayé, n'est pas un squatteur (voir la fiche logement squatté).
Non. Il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en location vide et de 3 mois en meublé, pour reprendre le logement afin d'y habiter ou d'y loger un proche, pour le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux. Les locataires âgés aux ressources modestes bénéficient d'une protection particulière. L'ADIL vérifie la validité d'un congé.
Oui, le loyer et les charges restent dus jusqu'à la fin du préavis, même après la remise des clés, sauf si un nouveau locataire occupe le logement plus tôt avec l'accord du propriétaire.
Dès le premier retard : prévenir le propriétaire, vérifier les droits aux aides au logement de la CAF et solliciter le fonds de solidarité pour le logement par l'intermédiaire d'un travailleur social. Les solutions sont détaillées dans la fiche impayés de loyer.
