Impayés de loyer : agir tôt pour garder son logement
Un retard de loyer ouvre une procédure longue et encadrée. Des solutions existent à chaque étape : accord avec le propriétaire, maintien de l'aide au logement, Fonds de solidarité pour le logement (FSL), délais du juge. Plus vous agissez tôt, plus elles sont nombreuses.
0 805 16 00 75SOS Loyers impayés Appel gratuit
3230CAF Aide au logement
115Hébergement d'urgence Sans solution ce soir
L'essentiel
Répondez à chaque courrier et conservez-les tous : l'essentiel se négocie avant l'audience.
Reprenez le paiement du loyer courant dès que possible : c'est la condition pour garder l'aide au logement et obtenir des délais du juge.
Demandez de l'aide : un travailleur social peut solliciter le FSL, qui peut prendre en charge tout ou partie de la dette.
Seul un commissaire de justice, sur la base d'un jugement, peut procéder à une expulsion, et jamais pendant la trêve hivernale, sauf exceptions.
6 semainespour payer après un commandement de payer
3 ansde délais de paiement au plus, accordés par le juge
2 moisen principe pour partir après le commandement de quitter les lieux
1er nov. - 31 marstrêve hivernale des expulsions
À retenir
Un impayé n'entraîne jamais une expulsion immédiate.
Payer le loyer courant, même partiellement, protège vos droits.
Se présenter à l'audience permet d'obtenir des délais.
Outil : que faire à votre étape
Choisissez la dernière étape que vous avez connue. L'outil indique les délais et les démarches prioritaires. Aucune donnée n'est enregistrée.
Outil d'orientation, qui ne remplace pas un conseil juridique. L'ADIL de votre département répond gratuitement et peut relire les courriers reçus.
Démarche dès le premier retard
Informez votre propriétaire par écrit Expliquez la cause (perte d'emploi, maladie, séparation) et proposez un montant et un calendrier de remboursement réalistes. Un accord écrit, appelé plan d'apurement, évite souvent la procédure.
Déclarez le changement de situation à la CAF ou à la MSA Une baisse de revenus, une séparation ou une naissance peut augmenter l'aide au logement ou en ouvrir le droit.
Rencontrez un travailleur social Du département ou de la CAF : il peut constituer un dossier FSL, solliciter une aide ponctuelle et vous aider à établir un budget.
Payez le loyer courant en priorité Même partiellement au début : c'est la condition du maintien de l'aide au logement et des délais du juge.
Si les dettes s'accumulent, envisagez le surendettement Crédits, factures et loyers impayés : un dossier auprès de la Banque de France, gratuit, permet de traiter l'ensemble des dettes (voir la fiche surendettement).
Bon à savoir : l'aide au logement peut être maintenue
L'impayé est constitué quand la dette atteint au moins 2 fois le loyer et les charges du mois. Le propriétaire doit le signaler à la CAF ou à la MSA dans les 2 mois.
L'aide continue d'être versée si vous reprenez le loyer courant et respectez un plan d'apurement accepté par la caisse.
Sans plan dans un délai de 6 mois, la caisse saisit le FSL. L'aide est suspendue si le plan n'est pas respecté.
Ce qui va changer le 1er janvier 2027
Pour les impayés signalés à partir du 1er janvier 2027, l'impayé sera constitué dès que la dette dépasse 450 € ou après 3 mois de défaut de paiement. L'aide au logement continuera d'être versée, sauf mauvaise foi avérée ou troubles de jouissance constatés par une décision d'expulsion définitive (décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026).
Sources : service-public.gouv.fr (fiche « Aide personnelle au logement et loyers impayés », vérifiée le 1er janvier 2026 ; actualité du 6 mars 2026 « Loyers impayés et aides au logement : les règles vont évoluer ») (consulté le 2 octobre 2026).
Étapes d'une procédure pour un bail d'habitation, selon les règles issues de la loi du 27 juillet 2023, avec les démarches possibles à chaque stade.
Seul un jugement permet l'expulsion : chaque étape laisse des délais pour agir.
Étape
Délai
Ce que vous pouvez faire
1. Commandement de payer, délivré par un commissaire de justice
6 semaines pour payer
Régler la dette, négocier un plan d'apurement, solliciter le FSL. Propriétaire particulier ou SCI familiale : répondre au diagnostic social et financier.
2. Assignation devant le juge des contentieux de la protection
Audience au moins 6 semaines après l'assignation
Répondre au diagnostic social et financier ou à sa mise à jour, réunir les justificatifs, demander l'aide juridictionnelle si nécessaire. L'avocat n'est pas obligatoire.
3. Audience et jugement
Délais de paiement de 3 ans au plus
Se présenter à l'audience. Si le loyer courant est de nouveau payé intégralement, le juge peut accorder des délais et suspendre la résiliation du bail ; respectés, ils permettent de conserver le logement.
4. Commandement de quitter les lieux
2 mois en principe (le juge peut réduire ou supprimer ce délai)
Demander au juge de l'exécution des délais supplémentaires (de 1 mois à 1 an), déposer un recours DALO, demander un hébergement au SIAO.
5. Recours à la force publique
Décision du préfet
Aucune expulsion pendant la trêve hivernale, sauf exceptions. Poursuivre les démarches de relogement.
Le diagnostic social et financier
Le diagnostic social et financier fait le point sur la situation du locataire : ressources, causes de la dette, démarches engagées (FSL, CAF, surendettement). Il est transmis à la CCAPEX, puis au juge, et pèse sur les délais accordés.
Propriétaire particulier ou SCI familiale : le diagnostic est réalisé dès le commandement de payer.
Un mois avant l'audience : si aucun diagnostic de moins de 6 semaines n'existe, un nouvel entretien est proposé pour le réaliser ou le mettre à jour.
Sans réponse du locataire, le professionnel peut établir le diagnostic seul : mieux vaut y participer.
Ce qui a changé
Août 2026 : le diagnostic social et financier intervient plus tôt, dès le commandement de payer, lorsque le propriétaire est un particulier ou une SCI familiale. Auparavant, il n'était réalisé qu'une fois la procédure judiciaire engagée (décret n° 2026-739 du 4 août 2026, publié au Journal officiel le 6 août 2026).
Attention : venez à l'audience, même sans pouvoir payer
Absent, vous ne pouvez ni expliquer votre situation, ni proposer un échéancier, ni demander des délais. Un travailleur social, une association ou un avocat peut vous accompagner, pris en charge par l'aide juridictionnelle selon vos ressources.
La commission de prévention des expulsions (CCAPEX)
Chaque département dispose d'une CCAPEX, coprésidée par le préfet et le président du conseil départemental. Informée des commandements de payer et des assignations, elle examine les situations les plus difficiles et peut mobiliser le FSL, un accompagnement social ou un relogement.
Un bailleur personne morale, par exemple un organisme HLM, doit la saisir au moins 2 mois avant d'assigner son locataire.
Sources : service-public.gouv.fr (fiche « Loyers impayés et expulsion du locataire », vérifiée le 6 août 2026 ; actualité du 12 août 2026 « Impayés de loyer : un accompagnement social déclenché plus tôt ») (consulté le 2 octobre 2026).
Trêve hivernale
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion locative ne peut être exécutée. La procédure continue pendant cette période : le juge peut statuer et le loyer reste dû.
« [...] il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. »
Article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécutionLa trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars.
Exceptions : relogement adapté aux besoins de la famille assuré, ou occupants entrés sans droit dans le domicile d'autrui (voir la fiche logement squatté). D'autres exceptions existent : l'ADIL ou SOS Loyers impayés vous dit si votre situation est concernée.
Électricité, gaz, chaleur : pendant la même période, le fournisseur ne peut pas interrompre la fourniture d'une résidence principale pour impayé.
Eau : la coupure pour impayé dans une résidence principale est interdite toute l'année. Échéancier, fuite, contestation : voir la fiche facture d'eau.
Pièges à éviter : ce que le propriétaire ne peut pas faire
Expulser lui-même : changer les serrures, sortir les meubles, couper l'eau ou l'électricité pour forcer le départ est un délit, puni de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. Appelez le 17.
Appliquer des pénalités de retard prévues au bail : ces clauses sont interdites et réputées non écrites.
Réclamer des loyers de plus de 3 ans : au-delà, l'action est prescrite.
Entrer dans le logement sans votre accord, y compris pour constater l'impayé. Vos autres droits sont présentés dans la fiche droits du locataire.
À savoir : la dette ne disparaît pas
Le propriétaire peut se retourner contre le garant.
Avec la garantie Visale, Action Logement paie le propriétaire puis demande le remboursement au locataire, avec un échéancier adapté. Voir la fiche Visale et Loca-Pass.
Quitter le logement sans prévenir n'efface rien : les loyers restent dus jusqu'à la fin du préavis, réclamables pendant 3 ans.
Ce que dit la loi
La procédure d'expulsion est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et par le code des procédures civiles d'exécution ; l'expulsion sans décision de justice est réprimée par le code pénal. Le FSL relève de la loi du 31 mai 1990.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24
En clair : la clause de résiliation du bail pour impayé ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer resté sans suite. Le juge peut accorder jusqu'à 3 ans de délais de paiement et suspendre la résiliation. Un diagnostic social et financier est réalisé avant l'audience, et les bailleurs personnes morales doivent saisir la CCAPEX au moins 2 mois avant d'assigner.
Code des procédures civiles d'exécution, articles L. 411-1 et L. 412-1 à L. 412-8
En clair : une expulsion ne peut être exécutée qu'en vertu d'une décision de justice et après un commandement de quitter les lieux. L'occupant dispose en principe de 2 mois pour partir ; le juge de l'exécution peut accorder des délais de 1 mois à 1 an.
Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-6
« Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. »
En clair : c'est la trêve hivernale. Même avec un jugement définitif, aucune expulsion n'est exécutée du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement adapté. Elle ne protège pas les personnes entrées dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
Code pénal, article 226-4-2
En clair : forcer un occupant à quitter son logement sans le concours de l'État, par des manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende.
Décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 : diagnostic social et financier, modifié par le décret n° 2026-739 du 4 août 2026 (diagnostic dès le commandement de payer)
Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : réduction des délais de la procédure
Questions fréquentes
La loi ne fixe pas de nombre de mois : le propriétaire peut engager la procédure dès le premier impayé. L'expulsion suppose toutefois un commandement de payer, une audience, un jugement puis un commandement de quitter les lieux, ce qui représente en pratique plusieurs mois.
Non, sauf décision du juge : cesser de payer expose à une procédure d'expulsion. Signalez les désordres par écrit au propriétaire et suivez les démarches de la fiche logement indécent. La CAF peut, elle, conserver l'aide au logement jusqu'à la réalisation des travaux.
Pas nécessairement. Chaque département fixe ses plafonds, ses montants et ses conditions : l'aide peut être partielle, prendre la forme d'un prêt ou être subordonnée à la reprise du paiement du loyer.
Déposez sans attendre une demande de logement social et un recours DALO : la menace d'expulsion sans relogement fait partie des situations prioritaires. Demandez une orientation vers le SIAO pour un hébergement. Sans solution le jour venu, appelez le 115 : voir la fiche hébergement d'urgence.
Le service SOS Loyers impayés (0 805 16 00 75, appel gratuit), assuré par les juristes des ADIL, l'ADIL de votre département et les points-justice, présentés dans la fiche conciliateur de justice et point-justice.
