Humidité, chauffage absent, électricité dangereuse, nuisibles, logement classé G : le propriétaire doit louer un logement décent. Voici les critères, les démarches dans l'ordre et vos droits lorsqu'un arrêté est pris.
0 806 706 806Info logement indigne Prix d'un appel local
3230CAF Allocataires
18 · 112Pompiers Danger immédiat
L'essentiel
Obligation : tout logement loué comme résidence principale, vide ou meublé, doit être décent (sûr, équipé, assez grand, avec une performance énergétique minimale).
Première démarche : une lettre recommandée au propriétaire, preuves à l'appui. Puis, si besoin, la commission de conciliation et le juge.
Allocataires CAF ou MSA : si la non-décence est constatée, vous ne payez que le loyer diminué de l'aide, le temps des travaux.
Danger pour la santé ou la sécurité : un signalement peut conduire à un arrêté qui impose les travaux, suspend le loyer et oblige à héberger ou reloger les occupants.
9 m²minimum pour la pièce principale (ou 20 m³)
Classe Gnon décente depuis 2025 (métropole)
18 moisde conservation de l'aide au logement au maximum
3 moisde nouveau loyer versés en cas de relogement définitif
Attention
Un logement en mauvais état ne dispense pas de payer le loyer. Cesser de payer sans décision du juge, de la CAF ou de la MSA, ou sans arrêté, crée un impayé qui peut mener à une procédure d'expulsion.
À retenir
Écrivez d'abord au propriétaire, en recommandé
Continuez à payer le loyer tant qu'aucune décision n'en dispense
Danger immédiat : 18 ou 112
Critères du logement décent
Ils s'appliquent à tout logement loué comme résidence principale, vide ou meublé, par un particulier ou un bailleur social.
Critère
Exigence
Surface
Une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou d'au moins 20 m³
Sécurité et santé
Toiture, murs et menuiseries protégeant des infiltrations ; escaliers, balcons et garde-corps en bon état ; électricité, gaz et chauffage conformes ; aération suffisante ; éclairement naturel des pièces principales
Nuisibles
Absence d'animaux nuisibles (rats) et de parasites (punaises de lit, cafards)
Équipements
Chauffage ; eau potable et évacuation des eaux usées ; coin cuisine avec évier (eau chaude et froide) ; WC séparé de la cuisine et douche ou baignoire ; réseau électrique permettant l'éclairage et l'usage des appareils courants
Performance énergétique
Classe minimale au diagnostic de performance énergétique (DPE), selon le calendrier ci-dessous
Calendrier de la performance énergétique (métropole)
Du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2027, classes A à F ; de 2028 à 2033, A à E ; à partir de 2034, A à D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : la classe G ne pourra plus être louée à partir du 1er janvier 2028, la classe F à partir du 1er janvier 2031. Le détail figure dans la fiche DPE et passoires thermiques.
Sources : service-public.gouv.fr (Logement décent, vérifiée le 21 mars 2025 ; actualité du 3 janvier 2025 sur les passoires thermiques), décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié (consulté le 2 octobre 2026).
Non décent, insalubre ou dangereux : qui intervient
La qualification de la situation détermine la procédure. Un même logement peut relever de plusieurs d'entre elles.
Non décent, hygiène, insalubrité, danger : chaque situation a son interlocuteur.
Non décent : travaux ordonnés, réduction ou suspension du loyer par le juge, conservation de l'aide au logement.
Infraction aux règles d'hygiène : mise en demeure du propriétaire par le maire, au titre du règlement sanitaire départemental.
Insalubrité ou danger : arrêté de traitement de l'insalubrité (préfet) ou de mise en sécurité, anciennement « péril » (maire).
Droits des occupants lorsqu'un arrêté est pris
Loyer suspendu : il cesse d'être dû à partir du 1er jour du mois qui suit la notification de l'arrêté, jusqu'au 1er jour du mois qui suit l'arrêté de mainlevée. Le bail continue.
Interdiction temporaire d'habiter : le propriétaire assure un hébergement décent, adapté aux besoins des occupants.
Interdiction définitive d'habiter : le propriétaire assure le relogement et verse une indemnité égale à 3 mois du nouveau loyer pour couvrir les frais de réinstallation. À défaut, l'autorité publique s'en charge aux frais du propriétaire.
Sanctions : percevoir un loyer malgré l'arrêté ou chercher à faire partir les occupants est puni de 3 ans d'emprisonnement et de 100 000 € d'amende.
Sources : service-public.gouv.fr (Habitat insalubre ; Que risque le propriétaire d'un logement insalubre), Code de la construction et de l'habitation (consulté le 2 octobre 2026).
Démarche pas à pas
Une démarche écrite, dans l'ordre : preuves, lettre, signalement, conciliation, juge.
Rassemblez des preuves Photos et vidéos datées, relevés de température ou d'humidité, échanges écrits, factures, certificat médical le cas échéant.
Écrivez au propriétaire Par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément les désordres et en demandant leur mise en conformité (modèle ci-dessous). Si le logement est géré par une agence, adressez la lettre à l'agence.
Informez la CAF ou la MSA si vous percevez une aide au logement. L'organisme peut faire constater la non-décence.
Signalez le logement Sur la plateforme publique Signal Logement, qui transmet le dossier aux services compétents. Une visite du logement peut être organisée.
Saisissez la commission départementale de conciliation En l'absence de réponse du propriétaire dans les 2 mois, ou à défaut d'accord. La procédure est gratuite.
Saisissez le juge Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou le suspendre jusqu'à leur réalisation. L'aide juridictionnelle peut couvrir les frais selon les ressources.
Bon à savoir : allocataires CAF ou MSA
Si la non-décence est constatée, l'organisme conserve l'aide au logement 18 mois au plus, le temps des travaux. Vous payez le loyer et les charges diminués de l'aide, sans risque de résiliation du bail pour ce reste.
Travaux faits dans le délai : l'aide conservée est versée au propriétaire. À défaut, elle est perdue pour lui.
À savoir : les obligations du locataire
Le locataire assure l'entretien courant : aérer, chauffer, ne pas obstruer les grilles de ventilation, faire entretenir chaque année sa chaudière individuelle (sauf si le bail en charge le propriétaire) et faire ramoner les conduits de fumée (voir la fiche ramonage). Une humidité due seulement à un défaut d'aération peut lui être reprochée.
L'ADIL aide à déterminer les responsabilités.
Preuves à rassembler
Orientation selon les désordres constatés
Cochez les problèmes constatés. L'outil indique le niveau de gravité probable et les démarches adaptées. Il s'agit d'une orientation indicative : seule une visite par un service compétent permet de qualifier la situation. Aucune donnée n'est enregistrée.
Modèle de lettre au propriétaire
Copiez ce modèle, complétez les passages entre crochets, conservez une copie et envoyez-le en recommandé avec accusé de réception, photos jointes.
Numéros et interlocuteurs
18 ou 112PompiersRisque d'effondrement, incendie, intoxication au monoxyde de carboneGratuit, 24 h/24
0 800 47 33 33Urgence sécurité gazOdeur de gaz : sortir, ne rien allumer, appeler depuis l'extérieurGratuit, 24 h/24
0 806 706 806Info logement indigneInformation sur les démarches, de 9 h à 12 h et de 14 h à 17 hPrix d'un appel local
3230CAFAllocataires : signaler un logement non décentService gratuit + prix d'un appel
115Samu socialHébergement d'urgence si le logement doit être quittéGratuit, 24 h/24
Besoin
Interlocuteur
Signaler un logement dégradé
Signal Logement, plateforme publique gratuite, en métropole et outre-mer ; le signalement peut aussi être déposé en mairie
Insalubrité, plomb, intoxication
L'agence régionale de santé, saisie par Signal Logement ou par le service communal d'hygiène
Allocataire d'une aide au logement
La CAF (3230) ou la MSA
Conseil juridique gratuit
L'ADIL du département
Litige non réglé à l'amiable
Commission départementale de conciliation, puis tribunal judiciaire
Propriétaire occupant sans moyens de financer les travaux
France Rénov' (0 808 800 700) : aides de l'Anah pour les logements très dégradés
Sources : service-public.gouv.fr (Logement décent et Habitat insalubre, horaires d'Info logement indigne), signal-logement.beta.gouv.fr (consulté le 2 octobre 2026).
Ce que dit la loi
L'obligation de décence relève de la loi du 6 juillet 1989 et de son décret d'application ; l'insalubrité et le danger pour la sécurité relèvent du Code de la construction et de l'habitation.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6
En clair : le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, sans risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des équipements nécessaires à l'habitation. Il doit aussi en assurer l'entretien et les réparations autres que locatives pendant toute la durée du bail.
Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002
En clair : ce décret précise les critères de décence : surface ou volume minimal de la pièce principale, sécurité et salubrité du bâti et des installations, équipements obligatoires et, depuis la loi Climat et résilience, niveau de performance énergétique minimal.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20-1
En clair : le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement. Faute de réponse dans les 2 mois ou faute d'accord, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Le juge peut ensuite fixer la nature des travaux et leur délai, et réduire le loyer jusqu'à leur réalisation.
Code de la construction et de l'habitation, articles L. 511-1 à L. 511-22 et L. 521-4
En clair : le préfet ou le maire prend un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité qui impose les travaux au propriétaire. Pendant l'arrêté, le loyer n'est plus dû et les occupants doivent être hébergés ou relogés à ses frais. Les pressions exercées sur les occupants et la perception de loyers indus sont pénalement sanctionnées.
Non, sauf accord écrit du propriétaire ou décision du juge. Une déduction décidée seul place le locataire en situation d'impayé. La voie à suivre est la lettre recommandée, puis la commission de conciliation et le juge.
Non. Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour un motif prévu par la loi : reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux. Lorsqu'un arrêté est pris, le bail est maintenu et toute pression pour faire partir les occupants est un délit.
Non, le bail se poursuit et le loyer ne peut pas être augmenté. Pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025, le locataire peut exiger les travaux nécessaires pour rendre le logement décent, selon la démarche décrite plus haut.
Logement chauffé à l'électricité : le calcul du DPE devient plus favorable à partir du 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Si le classement s'améliore, le DPE pourra être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe. Voir la fiche DPE et passoires thermiques.
Non. Infiltrations, ponts thermiques ou absence de ventilation relèvent du propriétaire. Le séchage du linge sans aération, des grilles de ventilation obstruées ou un chauffage coupé en hiver provoquent aussi de la condensation. Une visite du logement permet de déterminer l'origine.
Oui. Signal Logement est ouvert aux locataires, aux propriétaires occupants, aux proches et aux professionnels qui accompagnent un ménage, comme les travailleurs sociaux.
Oui. Sous conditions de ressources, l'Anah finance une partie des travaux dans les logements très dégradés, avec l'accompagnement d'un conseiller. Le premier contact est un conseiller France Rénov' : voir la fiche conseil gratuit France Rénov'.
