Assurance loyers impayés : GLI, Visale ou caution, comment se protéger

L'essentiel

Un loyer impayé n'est pas un sinistre d'assurance habitation : ni la PNO du bailleur ni le contrat du locataire ne le prennent en charge. Le bailleur dispose de trois protections, qui s'excluent en partie : une assurance loyers impayés qu'il paie, la garantie Visale, gratuite mais réservée à certains locataires, ou la caution d'une personne.

GLI, Visale ou caution : les trois protections comparées

La GLI est payante et souscrite par le bailleur ; Visale est gratuite mais dépend du profil du locataire ; la caution engage une personne. Un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations du locataire ne peut pas, en plus, exiger une caution.

Sources : loi du 6 juillet 1989, art. 22-1 ; Service-public.fr, fiche « Garantie Visale » (vérifiée le 23 janvier 2026) ; conditions Visale applicables aux contrats conclus depuis le 6 janvier 2026.

La caution exigée à tort par un bailleur déjà assuré est nulle : la loi le dit expressément. Les conditions côté locataire (âge, ressources, loyer maximum) sont détaillées sur la fiche Visale et Loca-Pass.

L'assurance loyers impayés (GLI) : ce qu'il faut vérifier

La GLI est un contrat d'assurance privé : chaque assureur fixe ce qu'il couvre, à quelles conditions et dans quelles limites. Nous n'avons relevé aucun prix publié assez précis pour être cité : seul le devis fait foi.

Elle se souscrit seule ou intégrée à une formule pour bailleurs. Le Crédit Agricole et LCL réservent la garantie loyers impayés, la protection juridique du bailleur et la garantie dégradations du locataire à leur formule PNO Optimale+. La MAIF présente une assurance loyers impayés parmi ses offres (relevés du 2 octobre 2026).

Avant de signer, vérifiez

• Je connais les conditions d'acceptation du locataire et les justificatifs à conserver.
• Je sais à partir de quand l'assureur indemnise (délai d'attente, franchise éventuelle).
• Je connais le plafond par sinistre et la durée maximale de prise en charge.
• Je sais si les dégradations constatées au départ du locataire sont couvertes.
• Je sais si les frais de procédure (commissaire de justice, avocat) sont pris en charge.
• Je connais le délai pour déclarer un impayé à l'assureur.
• Mon bail ne prévoit pas de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
• J'ai comparé avec la garantie Visale, gratuite si mon locataire y a droit.

Visale côté bailleur : gratuite, mais à accepter avant le bail

Visale est une caution gratuite d'Action Logement : si le locataire ne paie plus, Action Logement paie le bailleur puis se fait rembourser par le locataire. Le visa s'obtient avant la signature du bail ; ensuite, il est trop tard.

1. Le locataire obtient son visa sur visale.fr, avant la signature. Son âge, sa situation et le loyer, plafonné selon la zone (de 1 365 € à 1 940 € charges comprises), conditionnent l'accord.
2. Vous validez l'acte : vous créez votre espace sur visale.fr, puis, selon Service-public.fr, « Une proposition d'acte de cautionnement est automatiquement créée. Le propriétaire doit la valider ».
3. Le bail doit convenir : dans le parc privé, bail d'habitation vide ou meublé, ou bail mobilité, avec une clause résolutoire, et sans lien familial entre vous et le locataire.
4. En cas d'impayé : « Dans les 15 jours qui suivent l'impayé, le bailleur doit réclamer le paiement du loyer au locataire, au moyen d'une mise en demeure de payer ». Vous déclarez ensuite l'impayé en ligne ; Action Logement vous paie et se charge du recouvrement.

PNO et assurance loyers impayés : deux contrats distincts

La PNO couvre les dommages au logement et votre responsabilité de propriétaire ; elle ne paie pas un loyer que le locataire ne verse plus. Certaines PNO couvrent en revanche la perte de loyers causée par un sinistre.

Exemple : un incendie rend votre logement loué inhabitable pendant quatre mois de travaux et vous ne percevez plus de loyer. C'est la garantie « perte de loyers » de la PNO qui intervient, si votre formule la prévoit ; Groupama l'inclut par exemple dans ses trois formules PNO. Si, au contraire, le locataire reste dans les lieux et cesse de payer, seule une GLI, Visale ou la caution peuvent jouer.

Ce que couvre la PNO, et à quel prix, est détaillé sur la page assurance PNO ; la répartition des sinistres entre bailleur et locataire, sur la page bailleur et propriétaire.

Premier impayé : les étapes côté bailleur

Réagissez vite et par écrit : les garanties comme Visale imposent des délais, et la procédure judiciaire suit des étapes fixées par la loi. Une solution amiable reste possible à chaque stade.

1. Relance et mise en demeure : par écrit, dans les 15 jours avec Visale, dans le délai prévu par votre contrat avec une GLI.
2. Déclaration : à Action Logement ou à votre assureur, avec le bail, le décompte de la dette et les courriers envoyés.
3. Aide au logement : si le locataire en perçoit une, l'impayé est constitué quand la dette atteint au moins 2 fois le loyer et les charges du mois ; le propriétaire doit le signaler à la CAF ou à la MSA dans les 2 mois (Service-public.fr).
4. Commandement de payer : délivré par un commissaire de justice, il ouvre un délai de 6 semaines avant que la clause résolutoire du bail puisse jouer.
5. Accord amiable : un plan d'apurement écrit évite souvent la procédure ; le conciliateur de justice aide gratuitement à le trouver.

Le déroulé complet de la procédure, côté locataire, est sur la fiche impayés de loyer. Un bailleur ne doit jamais expulser lui-même : changer les serrures ou couper l'eau pour forcer un départ est un délit puni de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (Code pénal, art. 226-4-2).

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