Le bailleur est-il le propriétaire ? Qui est qui, et qui assure quoi
Le bailleur est la personne qui vous loue le logement et signe le bail. C'est souvent le propriétaire, mais pas toujours : un usufruitier, une SCI ou un locataire qui sous-loue peuvent l'être. Le bail doit indiquer son nom et, le cas échéant, celui de son mandataire, par exemple l'agence (loi du 6 juillet 1989, article 3).
Art. 3le bail nomme le bailleur et son mandataire
3 risquesà assurer par le locataire
1 moisavant que le bailleur assure à votre place
10 %de majoration au plus sur la prime refacturée
L'essentiel
Dans la vie courante, on dit « mon propriétaire ». La loi, elle, parle du bailleur : la partie qui s'engage dans le bail. Pour l'assurance, la différence compte. Le bailleur doit vérifier que son locataire est assuré, le copropriétaire doit assurer sa responsabilité civile, et l'indemnité due au titre des risques locatifs revient au propriétaire du logement.
8,1 millionsde contrats « non occupants » fin 2025 (France Assureurs)
1 moisaprès une mise en demeure, le bailleur peut assurer le locataire
10 %de majoration au plus sur la prime refacturée
2014depuis la loi ALUR, tout copropriétaire, même bailleur, assure sa responsabilité civile
À retenir
Pour savoir qui est votre bailleur, lisez l'en-tête du bail : son nom y figure obligatoirement.
L'agence ou l'administrateur de biens agit pour le bailleur ; le syndic agit pour la copropriété.
Chacun paie sa propre assurance : celle du propriétaire ne fait pas partie des charges récupérables.
Bailleur, propriétaire, agence, syndic : qui est qui ?
Le bailleur est celui qui donne le logement en location et signe le bail ; le propriétaire est celui à qui le logement appartient. Ils se confondent dans la plupart des locations, mais plusieurs situations les séparent, et d'autres acteurs agissent pour l'un ou pour l'autre sans être ni bailleur ni propriétaire.
Qui est qui dans une location : définitions et assurance de chacun
Rôle
Définition
Exemple
Assurance qui le concerne
Bailleur
Partie au bail qui loue le logement, personne physique ou société, nommée dans le bail
Mme Martin loue son T2 : elle est bailleresse et propriétaire
Doit veiller à ce que le locataire s'assure ; assurance propre obligatoire seulement en copropriété
Propriétaire
Personne ou société à qui appartient le logement
Une SCI possède l'appartement : c'est elle, et non ses associés, qui le loue
Responsabilité civile obligatoire en copropriété ; indemnisé pour les risques locatifs
Usufruitier
Titulaire de l'usage du logement et des loyers, sans la nue-propriété
Après une donation, le parent usufruitier loue : il devient bailleur
Mêmes règles que tout bailleur
Locataire principal qui sous-loue
Locataire qui loue à son tour, avec l'accord écrit du bailleur
Il est bailleur du sous-locataire et reste locataire envers son propre bailleur
Reste tenu d'assurer les risques locatifs
Mandataire (agence, administrateur de biens)
Professionnel qui gère la location pour le bailleur ; son nom figure dans le bail, le cas échéant
L'agence encaisse les loyers et réclame l'attestation chaque année
Peut souscrire un contrat pour le compte du bailleur s'il en a reçu mandat
Syndic
Gestionnaire de l'immeuble en copropriété, au nom du syndicat des copropriétaires
Il souscrit l'assurance de l'immeuble et déclare les sinistres des parties communes
Contrat de l'immeuble, qui ne couvre pas les sinistres d'origine privative
Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 7 et 8 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 ; Code des assurances, article L112-1 ; Service-public.fr, fiches sur l'assurance du locataire (vérifiée le 16 avril 2025), du propriétaire (vérifiée le 29 avril 2024) et de la copropriété (vérifiée le 22 juillet 2025).
Bon à savoir
La première mention obligatoire du bail est le nom du bailleur, puis, s'il y en a un, celui de son mandataire. Si votre bail ne cite qu'une agence, il lui manque cette mention : demandez par écrit le nom du bailleur. Les cas détaillés sont sur les pages SCI, usufruit et sous-location.
Entre bailleur et locataire, qui assure quoi ?
Le locataire assure les dommages qu'il peut causer au logement ; le bailleur n'est obligé de s'assurer que si le logement est en copropriété, mais il doit veiller à ce que son locataire soit couvert. Le reste dépend des contrats que chacun choisit.
Répartition des assurances entre locataire et bailleur, risque par risque
Risque
Côté locataire
Côté bailleur
Incendie, explosion, dégât des eaux causés au logement loué
Obligatoire : risques locatifs (loi de 1989, art. 7)
Indemnisé par l'assureur du locataire ; sa propre assurance, s'il en a une, selon son contrat
Meubles et affaires du locataire
Facultatif : multirisque habitation
Non concerné
Meubles fournis dans un meublé
À faire préciser par écrit
Appartiennent au bailleur : à prévoir dans son contrat
Dégâts causés aux voisins
Facultatif : recours des voisins, responsabilité civile
Responsabilité civile obligatoire en copropriété (loi de 1965, art. 9-1)
Parties communes de l'immeuble
Non concerné
Contrat du syndicat, souscrit par le syndic
Loyers impayés
Non concerné
Ni la PNO ni le contrat du locataire : garantie dédiée ou Visale
Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 ; Code des assurances, article L121-13 ; DGCCRF, fiche « Assurance de la location immobilière » (mise à jour le 26 août 2026).
Qui touche l'indemnité : en assurance du risque locatif, l'assureur du locataire ne peut payer qu'au propriétaire du logement loué, tant que celui-ci n'a pas été indemnisé (article L121-13 du Code des assurances).
Qui paie les cotisations : chacun la sienne. La liste des charges récupérables ne comprend pas l'assurance du propriétaire (décret du 26 août 1987, voir les droits du locataire).
Un bailleur hors copropriété qui ne s'assure pas reste responsable des dommages dont il doit répondre. Les garanties d'un contrat de propriétaire non occupant sont décrites sur la page assurance PNO, et le contrat du locataire sur la page assurance du locataire.
Ce que le bailleur ou l'agence peut exiger du locataire
Le bailleur, ou l'agence qui gère pour lui, peut exiger une attestation d'assurance contre les risques locatifs à la remise des clés, puis chaque année. Il ne peut pas vous imposer un assureur ni une formule précise au-delà de cette garantie.
Attestation à la remise des clés, délivrée par l'assureur ou son représentant (loi de 1989, art. 7). Elle indique l'adresse du logement, la période couverte et la garantie des risques locatifs.
Nouvelle attestation chaque année, à la demande du bailleur ou de son mandataire.
Sans attestation, Service-public.fr indique que « le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut choisir, soit de résilier votre bail, soit de prendre une assurance ».
Assurance pour votre compte : possible un mois après une mise en demeure restée sans effet. Elle se limite à la responsabilité locative ; sa prime est récupérée par douzième avec le loyer, majorée de 10 % au plus.
Fin de cette assurance : le bailleur doit la résilier dès que le locataire fournit son attestation ou quitte les lieux.
Bon à savoir
En colocation, le bail peut prévoir dès la signature que le bailleur souscrit une assurance pour le compte des colocataires, récupérable auprès d'eux (loi de 1989, art. 8-1). Les colocataires peuvent en provoquer la résiliation en s'assurant eux-mêmes. Voir l'assurance en colocation.
Bailleur ou locataire : la check-list
Cochez les points que vous avez vérifiés, selon votre place dans la location.
La loi du 6 juillet 1989 définit les mentions du bail et l'obligation d'assurance du locataire ; la loi du 10 juillet 1965 impose une assurance à tout copropriétaire ; le Code des assurances désigne le bénéficiaire de l'indemnité des risques locatifs.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3, 1° (version en vigueur depuis le 1er janvier 2022)
« Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire »
En clair : le bail dit qui est le bailleur. Une société, un usufruitier ou un locataire principal peuvent y figurer à ce titre, et l'agence n'y apparaît que comme mandataire.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7, g
« s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. »
En clair : l'obligation d'assurance pèse sur le locataire ; c'est au bailleur qu'il en justifie.
Code des assurances, article L121-13
« En cas d'assurance du risque locatif ou du recours du voisin, l'assureur ne peut payer à un autre que le propriétaire de l'objet loué, le voisin ou le tiers subrogé à leurs droits, tout ou partie de la somme due, tant que lesdits propriétaire, voisin ou tiers subrogé n'ont pas été désintéressés des conséquences du sinistre, jusqu'à concurrence de ladite somme. »
En clair : l'indemnité des risques locatifs va au propriétaire du logement, pas au locataire.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1
« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. »
En clair : un propriétaire qui loue un lot de copropriété doit assurer sa responsabilité civile, même si son locataire est assuré.
Non. Le bailleur est la partie au bail qui loue le logement. C'est le plus souvent le propriétaire, mais un usufruitier, une société comme une SCI ou un locataire qui sous-loue avec accord écrit peuvent l'être. Le bail doit indiquer son nom ou sa dénomination (loi du 6 juillet 1989, article 3).
Oui, quand elle gère la location pour le bailleur. Service-public.fr précise qu'à défaut d'attestation, « le propriétaire (ou l'agence immobilière) » peut choisir entre résilier le bail et prendre une assurance pour votre compte. Vous pouvez lui transmettre l'attestation, qui doit couvrir au minimum les risques locatifs.
Le propriétaire. Pour les risques locatifs et le recours des voisins, l'assureur ne peut payer personne d'autre que le propriétaire du logement, le voisin ou leur assureur, tant qu'ils n'ont pas été indemnisés (article L121-13 du Code des assurances). Vos propres biens, eux, vous sont remboursés selon votre contrat.
Non. Le syndic gère l'immeuble en copropriété au nom du syndicat des copropriétaires et souscrit l'assurance de l'immeuble. Votre bailleur est le copropriétaire qui vous loue le logement, ou la personne nommée comme bailleur dans votre bail. Voir l'assurance de l'immeuble en copropriété.
Le locataire principal. Deux contrats se superposent : le bail entre le bailleur et le locataire principal, et la sous-location entre le locataire principal et le sous-locataire. Le locataire principal reste tenu de s'assurer envers son bailleur. Voir assurance et sous-location.
