Assurance habitation d'un logement en SCI : qui assure quoi ?
Quand une société civile immobilière (SCI) détient un logement, c'est elle, propriétaire, qui assure le bâtiment et sa responsabilité ; l'occupant, locataire ou associé, assure ses biens et sa propre responsabilité. Le gérant signe le contrat dans les limites des statuts. La résiliation à tout moment de la loi Hamon vise, elle, les contrats des personnes physiques.
2 associésau minimum dans une SCI
120 €PNO d'un T2 loué, prix moyen par an
2 moisde préavis pour résilier à l'échéance
15 jourspour déclarer un changement qui aggrave le risque
L'essentiel
Dans une SCI, le logement n'appartient à aucun des associés : il appartient à la société. Le contrat qui couvre le bâtiment doit donc être au nom de la SCI, tandis que la personne qui habite les lieux assure ce qui lui appartient. Les difficultés viennent des situations mixtes, quand un associé habite le bien ou quand l'usage change en cours de contrat.
2 associésau minimum, personnes physiques ou morales (Service-public.fr)
120 €par an en moyenne pour la PNO d'un T2 loué (calcul 2026)
2 moisde préavis avant l'échéance pour résilier (Code des assurances, art. L113-12)
15 jourspour déclarer une circonstance nouvelle qui aggrave le risque (art. L113-2)
À retenir
Le bâtiment s'assure au nom de la SCI, signé par son gérant.
L'occupant, associé ou locataire, assure ses biens et sa responsabilité dans son propre contrat.
Chaque changement d'usage du logement se signale à l'assureur.
La SCI, propriétaire du logement, souscrit le contrat
Le contrat qui couvre le bâtiment se souscrit au nom de la SCI, puisque c'est elle qui détient le logement. Le gérant le signe, dans les limites des pouvoirs que lui donnent les statuts.
Une personne distincte : Service-public.fr décrit pour la SCI une « Existence juridique acquise à la date de l'immatriculation de l'entreprise, distincte de ses membres. »
Le gérant agit : il « peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société (ex : souscription d'une assurance professionnelle, envoi des convocations aux assemblées, paiement des cotisations sociales). »
Les statuts fixent la limite : « Certaines décisions peuvent être prises par le ou les gérants de la société selon les pouvoirs donnés par les statuts. » Les autres se prennent en assemblée d'associés.
Sources : entreprendre.service-public.fr, fiches « Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir » (vérifiée le 7 octobre 2025) et « Prise de décision dans une SCI » (vérifiée le 13 janvier 2023).
Un associé peut-il assurer le logement à son propre nom ? La loi permet à toute personne qui a un intérêt à la conservation d'un bien de l'assurer (Code des assurances, art. L121-6), et d'assurer pour le compte d'autrui (art. L112-1). Mais un contrat au nom d'un associé, pour un bâtiment qui appartient à la société, complique le règlement d'un sinistre : mieux vaut un contrat au nom de la SCI.
En copropriété
La SCI est le copropriétaire du lot : c'est donc elle qui doit assurer la responsabilité civile imposée à « chaque copropriétaire » par la loi du 10 juillet 1965 (art. 9-1), que le lot soit loué, vide ou occupé par un associé. Voir assurance du copropriétaire.
Location, associé logé, logement vide : le bon contrat dans chaque cas
L'usage réel du logement décide du contrat : une assurance de propriétaire non occupant quand la SCI loue ou laisse vide, un contrat qui tient compte de l'occupant quand un associé y habite. Dans tous les cas, l'occupant assure ses propres biens.
Qui assure quoi selon l'usage d'un logement détenu par une SCI
Usage du logement
Contrat de la SCI
Contrat de l'occupant
Loué à un tiers avec un bail
PNO ; responsabilité civile obligatoire en copropriété
Le locataire doit assurer les risques locatifs (loi de 1989, art. 7) ; la SCI, bailleur, doit y veiller
Loué à un associé avec un bail
Même chose : la SCI est bailleur
L'associé est locataire, avec les mêmes obligations
Mis gratuitement à disposition d'un associé
Contrat du bâtiment au nom de la SCI, en déclarant l'occupation par un associé
Multirisque de l'associé pour ses biens et sa responsabilité
Vide
PNO avec une formule adaptée à l'inoccupation
Aucun occupant
Sources : entreprendre.service-public.fr (« La SCI peut louer les biens immobiliers qu'elle détient, ou les mettre à disposition de ses membres ») ; Service-public.fr, fiche « Assurance habitation du propriétaire » ; loi du 6 juillet 1989, art. 7.
Sans bail, l'associé logé n'est pas locataire : l'obligation d'assurance du locataire ne s'applique pas à lui comme telle. Il reste responsable des dommages qu'il cause, et ses meubles ne sont pas couverts par le contrat de la SCI. Sa situation ressemble à celle d'un occupant logé gratuitement : voir hébergé à titre gratuit. Pour un logement vide, voir logement vacant.
Doublons et trous de garantie : les erreurs à éviter
Deux erreurs reviennent : assurer deux fois le bâtiment, ou ne pas l'assurer du tout parce que chacun pense que l'autre s'en charge. Les deux coûtent cher, la seconde surtout.
Le doublon : la SCI et l'associé occupant assurent chacun le bâtiment. C'est légal si chaque assureur connaît l'existence de l'autre contrat, mais aucun ne paiera au-delà du dommage réel (art. L121-1 et L121-4). Vous payez deux cotisations pour une seule indemnité. Voir deux assurances habitation.
Le trou : l'associé s'assure comme simple occupant, pour ses biens et sa responsabilité, et la SCI n'a aucun contrat. Après un incendie, personne n'indemnise la reconstruction.
La mauvaise qualité déclarée : un contrat qui présente l'associé comme propriétaire, alors que c'est la SCI, repose sur une déclaration inexacte ; découverte après un sinistre, elle peut réduire l'indemnité (art. L113-9).
Le changement d'usage oublié : le logement passe de la location à l'occupation par un associé, ou l'inverse. Le Code des assurances impose de signaler dans les 15 jours une circonstance nouvelle qui aggrave le risque ou en crée un nouveau (art. L113-2).
Vérifiez l'assurance de votre SCI
Changer d'assureur quand le souscripteur est une SCI
La résiliation à tout moment après un an, dite loi Hamon, vise les contrats « couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles ». Un contrat souscrit par une SCI n'entre pas dans ce cadre à la lettre du texte : la règle de base est la résiliation à l'échéance annuelle, avec 2 mois de préavis.
À l'échéance : notifiez la résiliation au moins 2 mois avant la date d'échéance (art. L113-12). Notez cette date chaque année.
Selon le contrat : certains contrats prévoient eux-mêmes une résiliation à tout moment. C'est alors le contrat, et non la loi, qui vous le permet : lisez les conditions générales.
Vente du logement : l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur (art. L121-10). Voir vente du logement.
Cession de parts : la SCI reste propriétaire du logement ; le contrat, à son nom, n'est pas modifié par la cession. Mettez à jour l'interlocuteur si le gérant change.
Le Code des assurances ne contient pas de règle propre aux SCI. Ce sont les textes généraux qui s'appliquent, en tenant compte du fait que le souscripteur est une société et non une personne physique.
Code des assurances, article L113-15-2, premier alinéa (extrait)
« Pour les contrats d'assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles »
En clair : la résiliation à tout moment après un an est réservée à ces contrats. Celui d'une SCI, personne morale, n'est pas visé par ces mots.
Code des assurances, article L113-12 (version en vigueur depuis le 28 mai 2026)
« l'assuré a le droit de résilier le contrat à l'expiration d'un délai d'un an, en adressant une notification dans les conditions prévues à l'article L. 113-14 à l'assureur au moins deux mois avant la date d'échéance de ce contrat. »
En clair : toute SCI peut quitter son assureur chaque année, à condition de respecter le préavis de 2 mois.
Code des assurances, article L121-4
« doit donner immédiatement à chaque assureur connaissance des autres assureurs. »
En clair : si la SCI et un associé assurent le même logement, chaque assureur doit être informé de l'autre contrat. Sans fraude, chaque contrat joue dans ses limites, sans dépasser le dommage.
Non hors copropriété, oui en copropriété. Hors copropriété, aucun texte n'oblige le propriétaire bailleur à s'assurer ; il doit seulement veiller à ce que son locataire soit assuré. En copropriété, la SCI est copropriétaire et doit assurer sa responsabilité civile (loi de 1965, art. 9-1). Une PNO reste recommandée dans les deux cas.
Oui, pour ses biens et sa responsabilité : le contrat de la SCI couvre le bâtiment, pas les meubles de l'associé ni les dommages qu'il cause. S'il a signé un bail avec la SCI, il est locataire et doit en plus s'assurer contre les risques locatifs (loi du 6 juillet 1989, art. 7).
Non, pas au titre de la loi Hamon, qui vise les contrats des personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles. La SCI peut résilier à l'échéance annuelle avec 2 mois de préavis (art. L113-12), ou à tout moment si son contrat le prévoit expressément.
Oui, en principe : le gérant peut accomplir les actes de gestion que demande l'intérêt de la société, et Service-public.fr cite la souscription d'une assurance professionnelle parmi les exemples. Ses pouvoirs restent ceux que lui donnent les statuts : si ceux-ci les limitent, la décision revient à l'assemblée des associés.
Non. La SCI reste propriétaire du logement : le contrat, souscrit à son nom, continue. Ce qui compte pour l'assureur, c'est l'usage du logement. Si l'associé sortant y habitait et que l'usage change, déclarez-le dans les 15 jours. Pensez aussi à mettre à jour l'interlocuteur de l'assureur si le gérant change.
