Assurer un logement vide ou inoccupé : clauses, déclaration, PNO
Un logement vide reste à assurer : en copropriété, la responsabilité civile est obligatoire même quand personne n'y habite, et ailleurs le propriétaire répond des dommages que son bien cause aux voisins. Le contrat doit connaître l'inoccupation : Service-public.fr cite parmi les exclusions courantes le vol après une absence prolongée, « par exemple au-delà de 90 jours ».
90 joursexemple de durée d'inoccupation au-delà de laquelle le vol peut être exclu
15 jourspour déclarer une circonstance nouvelle à l'assureur
120 €PNO d'un T2, prix moyen par an
1 moisdélai d'effet d'une résiliation par l'héritier
L'essentiel
Un logement sans occupant cumule les risques : une fuite que personne ne voit couler, un vol découvert au passage suivant, un voisin touché sans que l'on puisse intervenir. C'est aussi la période où plus personne d'autre ne l'assure : ni locataire parti, ni défunt, ni vendeur une fois la vente signée. Le contrat doit donc rester actif, et adapté à l'inoccupation.
Art. 9-1loi de 1965 : responsabilité civile obligatoire pour le copropriétaire « non-occupant »
35,6dégâts des eaux pour 1 000 contrats en 2025, le sinistre le plus fréquent (France Assureurs)
5,57 €par mois : prix d'appel de la PNO « bien inutilisé » de Groupama (relevé du 2 octobre 2026)
3 moispour que l'assureur résilie après la demande de transfert du contrat par un héritier
À retenir
Ne résiliez pas le contrat d'un logement vide : la responsabilité civile reste utile, et obligatoire en copropriété.
Signalez l'inoccupation à l'assureur et lisez la clause qui la limite.
Entre deux locataires, une assurance PNO couvre la période sans occupant.
Faut-il assurer un logement vide ?
Oui en copropriété, pour la responsabilité civile : la loi du 10 juillet 1965 vise expressément le copropriétaire « non-occupant ». Ailleurs, aucune loi ne l'impose, mais le propriétaire répond des dommages causés par ce qu'il a sous sa garde, logement vide compris.
Logement inoccupé : obligation d'assurance et contrat qui le couvre
Situation
Obligation
Qui assure
Lot de copropriété vide
Responsabilité civile obligatoire
Le propriétaire : contrat de propriétaire ou PNO
Maison vide, hors copropriété
Aucune
Le propriétaire, s'il le choisit ; il reste responsable envers les voisins
Logement entre deux locataires
Aucune hors copropriété
Le propriétaire : PNO
Logement d'un proche décédé
Le contrat continue de plein droit
Les héritiers, qui en paient les cotisations
Logement vide en attente de vente
Mêmes règles qu'avant la vente
Le vendeur, puis l'acquéreur, à qui le contrat est transmis
Sources : loi du 10 juillet 1965, article 9-1 ; Service-public.fr, fiches « Assurance habitation du propriétaire » (vérifiée le 29 avril 2024) et décès de l'assuré (vérifiée le 1er juillet 2023) ; Code des assurances, article L121-10.
La clause d'inoccupation : ce qu'elle dit, ce qu'elle change
La plupart des contrats limitent certaines garanties quand le logement reste vide trop longtemps. Avant tout, repérez cette clause dans les conditions générales : c'est elle, et non le prix, qui décide de l'indemnisation d'un vol dans un logement vide.
Clause d'inoccupation (ou d'inhabitation) : clause du contrat qui réduit ou exclut certaines garanties quand le logement reste vide au-delà d'une durée qu'elle fixe. Exemple cité par Service-public.fr : le vol commis après une inoccupation de plus de 90 jours, exclu par certains contrats.
La durée : notez le nombre de jours, et demandez s'il se compte en jours consécutifs ou cumulés sur l'année.
Les garanties visées : le vol d'abord ; vérifiez si d'autres, comme le dégât des eaux ou le gel, sont aussi réduites.
Les conditions de maintien : protections exigées, visites, mesures à prendre pendant l'absence.
Les offres prévues pour l'inoccupation : Groupama propose une PNO pour « bien inutilisé », la Matmut une déclinaison pour « terrain ou bâtiment non habitable » ; Lemonade n'accepte une résidence secondaire que si elle reste inoccupée 90 jours au maximum (relevés du 2 octobre 2026).
Le dégât des eaux sans témoin
Le dégât des eaux reste le sinistre le plus fréquent : 35,6 pour 1 000 contrats en 2025 (France Assureurs). Dans un logement vide, il peut couler des jours avant d'être vu et toucher les voisins. Le délai de déclaration ne court qu'à partir de sa découverte, 5 jours ouvrés au moins (Service-public.fr). Voir dégât des eaux : que faire.
Prévenir l'assureur : quand l'inoccupation change le risque
Un logement qui se vide en cours de contrat peut rendre inexactes vos réponses à la souscription. Si le questionnaire portait sur l'occupation du logement, la loi vous donne 15 jours pour déclarer cette circonstance nouvelle (Code des assurances, article L113-2, 3°).
Après la déclaration : l'assureur peut proposer une nouvelle cotisation ou résilier le contrat (article L113-4). Profitez-en pour demander une formule adaptée au logement inoccupé.
Omission découverte avant un sinistre : l'assureur peut maintenir le contrat contre une cotisation plus élevée, ou le résilier 10 jours après une lettre recommandée (article L113-9).
Omission découverte après un sinistre : l'indemnité est réduite en proportion de la cotisation qui aurait été due.
Le locataire qui part résilie son contrat, et son assurance cesse de couvrir le logement. Jusqu'à l'arrivée du suivant, seul le contrat du propriétaire peut couvrir le bien : c'est l'un des rôles de l'assurance PNO, obligatoire en copropriété.
Une PNO coûte en moyenne 120 € par an pour un T2 et 280 € pour une maison de 4 pièces louée (calcul 2026). Chez Groupama, la formule « bien inutilisé » est affichée dès 5,57 € par mois, contre 5,40 € pour la location non meublée (prix d'appel relevés le 2 octobre 2026, conditions non publiées).
Pendant la vacance : vérifiez que votre PNO couvre bien un logement vide, et pour combien de temps. Voir assurance PNO et prix d'une PNO.
À l'arrivée du nouveau locataire : exigez son attestation de risques locatifs ; le bailleur doit veiller à ce que son locataire soit assuré (Service-public.fr). Voir assurance du locataire.
Succession, vente : jusqu'à quand assurer le logement vide ?
Au décès de l'assuré comme à la vente du logement, le contrat ne s'arrête pas : il continue de plein droit au profit de l'héritier ou de l'acquéreur (Code des assurances, article L121-10). Le logement reste donc couvert, à condition que quelqu'un paie la cotisation.
Héritiers : ils paient les cotisations et peuvent résilier ; la résiliation prend effet un mois après réception (Service-public.fr). L'assureur peut aussi résilier dans les 3 mois qui suivent la demande de transfert du contrat. Résilier trop tôt laisse le logement sans responsabilité civile. Voir décès de l'assuré.
Vente : le vendeur est libéré des cotisations à venir dès qu'il a informé l'assureur de la vente. D'ici là, gardez le logement assuré, même vide. Voir vente du logement et assurance.
Logement détenu à plusieurs : qui souscrit et qui paie se règle entre indivisaires. Voir indivision.
Logement vide : les vérifications
Cochez ce qui est fait. Les points restants sont à régler avec votre assureur ou sur place.
Ce que dit la loi
Trois textes encadrent l'assurance d'un logement vide : l'obligation du copropriétaire, la sanction d'une situation non déclarée et la transmission du contrat au décès ou à la vente.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 (version en vigueur depuis le 27 mars 2014)
« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. »
En clair : un appartement vide en copropriété doit rester assuré en responsabilité civile, même sans locataire ni occupant.
Code des assurances, article L113-9, alinéa 2
« soit de résilier le contrat dix jours après notification adressée à l'assuré par lettre recommandée »
En clair : une inoccupation non déclarée, découverte avant tout sinistre, permet à l'assureur de maintenir le contrat contre une cotisation plus élevée, si vous l'acceptez, ou de le résilier avec un préavis de 10 jours.
Code des assurances, article L121-10 (version en vigueur depuis le 1er décembre 2020)
« En cas de décès de l'assuré ou d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'héritier ou de l'acquéreur »
En clair : le logement d'un défunt ou un logement vendu ne se retrouve pas sans assurance du jour au lendemain ; l'héritier ou l'acheteur peut ensuite résilier.
90 jours dans l'exemple de clause d'inhabitation cité par Service-public.fr, mais chaque contrat fixe sa propre durée. Au-delà, le vol commis dans le logement peut être exclu. Lisez la clause d'inoccupation de vos conditions générales et, si l'absence doit durer, demandez une formule prévue pour un bien inoccupé.
Non, pas sans solution de remplacement : le propriétaire reste responsable des dommages que son bien cause aux voisins, et en copropriété la responsabilité civile est obligatoire même sans occupant. Mieux vaut adapter le contrat, par exemple vers une formule de propriétaire non occupant, que le supprimer. Voir assurance PNO.
Oui, si le contrat est maintenu et que la garantie n'est pas réduite par la clause d'inoccupation. Le délai de déclaration court à partir de la découverte du sinistre, 5 jours ouvrés au moins. Si l'eau a atteint les voisins, votre responsabilité civile les indemnise. Signalez dès maintenant l'inoccupation à votre assureur pour éviter toute discussion.
Non, pas forcément : chez Groupama, la PNO « bien inutilisé » est affichée dès 5,57 € par mois, contre 5,40 € pour la location non meublée (prix d'appel relevés le 2 octobre 2026, conditions non publiées). Le prix réel dépend du logement, de la ville et des garanties : comparez plusieurs devis.
Oui, si votre questionnaire de souscription portait sur l'occupation du logement : c'est une circonstance nouvelle, à déclarer dans les 15 jours (Code des assurances, article L113-2). Une omission découverte après un sinistre peut réduire l'indemnité en proportion. L'assureur peut aussi vous proposer une formule plus adaptée.
