Usufruitier ou nu-propriétaire : qui assure le logement ?
Aucun texte lu pour ce guide ne désigne qui, de l'usufruitier ou du nu-propriétaire, doit assurer le logement. Le Code des assurances permet aux deux de le faire (art. L121-6 : « Toute personne ayant intérêt à la conservation d'une chose peut la faire assurer »). L'essentiel : couvrir le bâtiment pour les deux, et la responsabilité de l'occupant.
Entretienà la charge de l'usufruitier
Grosses réparationsà la charge du nu-propriétaire
2 intérêtsà assurer sur un même logement
15 jourspour déclarer un changement qui aggrave le risque
L'essentiel
Le démembrement partage la propriété en deux : l'usufruitier a l'usage et les revenus du logement, le nu-propriétaire en garde la valeur. Un incendie les touche tous les deux : l'un perd son logement ou ses loyers, l'autre le bien qui lui reviendra. Si chacun compte sur l'autre pour assurer, personne ne le fait.
2 titulairesusufruitier et nu-propriétaire, deux intérêts sur le même logement
Entretienet taxe foncière à la charge de l'usufruitier (Service-public.fr)
Gros travauxà la charge du nu-propriétaire, sauf défaut d'entretien
Art. L121-6chacun peut assurer le bien qu'il a intérêt à conserver
À retenir
Prévenez l'assureur que la propriété est démembrée et dites qui occupe le logement.
Un contrat qui couvre le bâtiment pour les deux évite doublons et oublis.
Mettez par écrit ce que deviendrait une indemnité après un sinistre grave.
Ce que la loi répartit entre usufruitier et nu-propriétaire
Le Code civil répartit l'usage, l'entretien et les réparations ; les fiches de Service-public.fr qui le résument ne parlent pas d'assurance. C'est donc cette répartition qui révèle l'intérêt de chacun à être assuré.
Droits et charges de l'usufruitier et du nu-propriétaire d'un logement
Sujet
Usufruitier
Nu-propriétaire
Usage
Habite le logement ou le loue, perçoit les loyers
Peut disposer du bien, par exemple le vendre
Entretien
Fait toutes les réparations d'entretien
Non
Grosses réparations
Seulement si elles résultent de son manque d'entretien
Oui, en principe
Taxe foncière
Oui
Non
Assurance
Non mentionnée
Non mentionnée
Sources : Service-public.fr, fiches « En quoi consiste l'usufruit ? » (vérifiée le 3 juillet 2026) et « Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ? » (vérifiée le 6 décembre 2024), qui renvoient aux articles 578 à 616 du Code civil.
Service-public.fr définit ainsi l'usufruit : « L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. » Et le démembrement : « Les pouvoirs liés au droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. »
Deux pertes pour un même sinistre
Après un incendie, l'usufruitier perd l'usage du logement ou les loyers qu'il en tirait ; le nu-propriétaire perd la valeur d'un bien qui lui appartient. C'est pourquoi un contrat qui ne protège que l'un des deux laisse l'autre sans indemnité.
Qui assure quoi : une répartition sans trou
Le plus sûr est de distinguer trois risques : le bâtiment, qui intéresse les deux ; le mobilier, qui appartient à son propriétaire ; la responsabilité, qui pèse sur celui qui occupe ou qui loue.
Répartition conseillée des contrats dans un logement démembré
Risque
Qui a intérêt
Solution
Bâtiment : incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle
L'usufruitier (usage, revenus, entretien) et le nu-propriétaire (valeur, grosses réparations)
Un contrat qui désigne les deux comme assurés, ou souscrit pour leur compte (art. L112-1)
Mobilier
Celui à qui appartiennent les meubles
Son propre contrat
Responsabilité de l'occupant
L'usufruitier qui habite
Sa multirisque habitation
Responsabilité du bailleur
L'usufruitier qui loue
Une assurance de propriétaire non occupant ; l'attestation du locataire chaque année
Responsabilité civile en copropriété
Le lot, au titre de l'article 9-1 de la loi de 1965
Vérifier avec l'assureur qu'un contrat la couvre
Sources : Code des assurances, art. L112-1 et L121-6 ; loi du 10 juillet 1965, art. 9-1, qui vise « chaque copropriétaire » sans traiter le cas du démembrement.
Le contrat du bâtiment peut être souscrit par l'un pour le compte de l'autre : la loi l'autorise, même sans mandat (art. L112-1). Celui qui paie la cotisation et celui qui l'avance se mettent d'accord entre eux ; aucun texte lu pour ce guide ne fixe ce partage. Pour le cas où le logement est loué, voir assurance PNO.
Trois situations fréquentes
Le démembrement naît le plus souvent d'une succession ou d'une transmission entre générations. Dans chaque cas, la question est la même : qui habite, qui loue, et qui assure le bâtiment.
Le parent garde l'usufruit et continue d'habiter : il conserve une multirisque d'occupant pour ses meubles et sa responsabilité. Les enfants nus-propriétaires ont intérêt à vérifier que ce contrat couvre aussi le bâtiment pour leur compte, ou à souscrire eux-mêmes en le déclarant à l'assureur.
Le conjoint survivant devient usufruitier : le contrat du défunt n'est pas résilié par le décès ; il continue de plein droit au profit des héritiers (art. L121-10). Faites-le mettre au nom de l'usufruitier et des nus-propriétaires, ou remplacez-le. Voir décès de l'assuré.
L'usufruitier loue le logement : il perçoit les loyers et devient bailleur. Il doit veiller à ce que le locataire soit assuré et peut se protéger contre les impayés. Voir assurance loyers impayés.
Doublon, trou de garantie, indemnité : les points à régler à l'avance
Les litiges entre usufruitier et nu-propriétaire naissent rarement du contrat lui-même, mais de ce qui n'a pas été dit : qui assure, qui paie, qui reçoit l'indemnité. Réglez ces points avant le sinistre.
Le doublon : si l'usufruitier et le nu-propriétaire assurent chacun le bâtiment, chaque assureur doit connaître l'autre contrat. Sans fraude, chaque contrat joue dans ses limites, sans dépasser le dommage (art. L121-4). Voir deux assurances habitation.
Le trou : l'usufruitier n'assure que ses meubles, le nu-propriétaire ne sait pas qu'il devrait s'occuper du bâtiment. Personne ne couvre la reconstruction.
L'indemnité : les textes lus pour ce guide ne disent pas comment elle se partage entre usufruitier et nu-propriétaire. Convenez par écrit, avec un notaire si besoin, de qui la reçoit et de la façon dont elle financera les travaux.
Le départ de l'usufruitier : s'il quitte le logement pour une maison de retraite, le logement devient vide ou loué. Toute circonstance nouvelle qui aggrave le risque se déclare dans les 15 jours (art. L113-2). Voir logement vacant.
Vérifiez l'assurance du logement démembré
Ce que dit la loi
Le Code civil organise l'usufruit sans parler d'assurance. Le Code des assurances donne la clé : chacun peut assurer ce qu'il a intérêt à conserver, et peut le faire pour le compte de l'autre.
Code des assurances, article L121-6
« Toute personne ayant intérêt à la conservation d'une chose peut la faire assurer. Tout intérêt direct ou indirect à la non-réalisation d'un risque peut faire l'objet d'une assurance. »
En clair : l'usufruitier et le nu-propriétaire ont chacun un intérêt à la conservation du logement : l'un comme l'autre peut l'assurer.
Code des assurances, article L112-1, alinéa 1
« L'assurance peut être contractée en vertu d'un mandat général ou spécial ou même sans mandat, pour le compte d'une personne déterminée. Dans ce dernier cas, l'assurance profite à la personne pour le compte de laquelle elle a été conclue, alors même que la ratification n'aurait lieu qu'après le sinistre. »
En clair : l'usufruitier peut assurer le logement pour le compte du nu-propriétaire, et inversement ; le contrat profite à celui pour qui il a été conclu.
Code des assurances, article L113-2, 3°
En clair : l'assuré doit déclarer en cours de contrat les circonstances nouvelles qui aggravent le risque ou en créent un nouveau, dans « un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance ». Le départ de l'usufruitier ou la mise en location du logement peuvent en faire partie : signalez-les.
Non, aucun texte lu pour ce guide ne lui impose d'assurer le bâtiment. Mais il doit entretenir le bien et répond des dommages qu'il cause ; s'il habite le logement, une multirisque d'occupant le protège. En copropriété, la responsabilité civile du lot est obligatoire : vérifiez qu'un contrat la couvre.
Oui. Il a intérêt à la conservation du logement, dont il supporte les grosses réparations, et le Code des assurances permet à toute personne ayant cet intérêt de faire assurer le bien (art. L121-6). Signalez à l'assureur que vous êtes nu-propriétaire et qui occupe les lieux.
Non, pas automatiquement : cela dépend de qui est assuré et pour le compte de qui le contrat a été souscrit. Les textes lus pour ce guide ne règlent pas le partage entre usufruitier et nu-propriétaire. Convenez par écrit, avant tout sinistre, de qui reçoit l'indemnité et de son usage pour reconstruire.
Non hors copropriété : comme tout bailleur, il n'est pas obligé de s'assurer, mais il doit veiller à ce que son locataire le soit. En copropriété, la responsabilité civile du lot est obligatoire. Une assurance de propriétaire non occupant couvre ces deux points, ainsi que les périodes sans locataire.
Oui. Le logement devient vide ou loué, ce qui peut aggraver le risque assuré : déclarez-le dans les 15 jours (art. L113-2). Un logement inoccupé peut faire jouer des exclusions, notamment pour le vol. Adaptez le contrat, ou passez à une assurance de propriétaire non occupant.
