Isolation et DPE : gagner des classes, louer et vendre
Isoler fait baisser la consommation d'énergie calculée par le DPE, et peut faire gagner une ou plusieurs classes. Le gain dépend du logement : seul un audit énergétique ou un calcul du diagnostiqueur le chiffre. L'enjeu est daté : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028.
12,7 %de passoires F et G parmi les résidences principales
2025logements G exclus de la location
2028logements F exclus à leur tour
2 classesà gagner pour MaPrimeRénov' en rénovation d'ampleur
L'essentiel
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe un logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre ; les classes F et G sont appelées passoires énergétiques. L'isolation réduit les besoins de chauffage, donc la consommation calculée. Pour un propriétaire bailleur, c'est devenu une condition pour continuer à louer.
3,9 millionsde passoires F et G parmi les résidences principales au 1er janvier 2025 (SDES)
1er janvier 2028date à laquelle les logements F ne pourront plus être loués en métropole
5 ansde validité de l'audit énergétique exigé pour vendre une maison E, F ou G
10 ansde validité d'un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021
À retenir
Avant d'isoler pour gagner une classe, faites chiffrer le gain : l'audit énergétique propose au moins deux parcours de travaux.
Après les travaux, un nouveau DPE établit la nouvelle classe du logement.
Chauffage électrique : depuis le 1er janvier 2026, le DPE compte l'électricité avec un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3, et certains logements changent de classe sans travaux.
Gagner une classe DPE : comparez les devis
Murs, toiture, plancher : décrivez votre logement et sa classe actuelle en 1 minute. Des professionnels de l'isolation de votre secteur vous proposent leur devis, vous comparez avant de signer.
L'isolation fait gagner des classes en réduisant les pertes de chaleur que le DPE prend en compte dans son calcul : moins de pertes, moins de chauffage, une consommation par m² plus faible. Le DPE ne lit pas vos factures : il applique une méthode officielle de calcul (dite 3CL-DPE 2021) aux caractéristiques du logement et de ses équipements.
Pertes de chaleur moyennes d'une maison construite avant 1974 selon l'ADEME (Observatoire DPE, 2025) : murs 31 %, fuites et air renouvelé 27 %, fenêtres 14 %, planchers bas 10 %, toit 9 %, ponts thermiques 9 %. Ce sont ces postes que le DPE évalue.
Ce qui fait varier le gain
Le point de départ : isoler un mur nu change beaucoup le calcul ; ajouter de l'isolant sur un comble déjà isolé, beaucoup moins.
La part de la paroi isolée : un pan de mur isolé ne pèse pas comme toute la façade.
L'énergie de chauffage : le DPE compte l'énergie primaire, et convertit l'électricité avec un coefficient. Le même effort d'isolation ne déplace pas la classe de la même façon selon le chauffage.
Le climat : la méthode tient compte de la zone climatique du logement (de H1, la plus froide, à H3) et de son altitude.
C'est pourquoi aucun chiffre général de gain n'est fiable. L'ADEME publie la répartition moyenne des pertes d'une maison d'avant 1974 ; le DPE ou l'audit de votre logement dit où se trouvent les siennes. Le détail est sur la page déperditions thermiques.
Bon à savoir
Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, et service-public.fr annonce 1,7 au 1er janvier 2027. Selon le SDES, le premier changement ferait sortir environ 700 000 résidences principales de plus du statut de passoire.
Un DPE fait en 2025 ou avant peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, si l'étiquette s'améliore. Voir DPE et passoires thermiques.
Quels travaux d'isolation pèsent le plus sur la classe
Les travaux qui pèsent le plus sont ceux qui traitent les plus grosses pertes de votre logement. En moyenne, dans une maison d'avant 1974, ce sont les murs, les fuites d'air et les fenêtres ; mais un grenier jamais isolé peut passer devant. L'audit ou les recommandations du DPE le disent pour votre logement.
Les six postes d'isolation qu'un DPE examine : 1 les combles, 2 la toiture, 3 les murs par l'extérieur, 4 les murs par l'intérieur, 5 le plancher bas, 6 les fenêtres.
Postes de pertes et travaux correspondants, maison construite avant 1974
Poste
Part moyenne des pertes
Travaux
Prix posé
Murs
31 %
Isolation par l'extérieur ou par l'intérieur, R ≥ 3,7 pour les aides
Parts moyennes : ADEME, page « Tout savoir sur l'isolation » publiée le 12 décembre 2025, source Observatoire DPE 2025. Prix : prix constatés en octobre 2026, pose et TVA à 5,5 % comprises, avant aides.
Le chauffage compte aussi dans le DPE : changer de système peut faire bouger la classe. Mais un programme limité au chauffage n'ouvre pas MaPrimeRénov' en rénovation d'ampleur, qui exige au moins deux postes d'isolation de l'enveloppe. L'ordre à suivre est expliqué sur la page par où commencer l'isolation.
Attention
Méfiez-vous d'une promesse de « deux classes garanties » faite sans audit ni calcul sur votre logement. Un gain de classe se démontre par un DPE établi après les travaux, pas par un argument commercial.
Où en est le parc de logements
Au 1er janvier 2025, la France comptait environ 3,9 millions de passoires énergétiques parmi ses 30,9 millions de résidences principales, soit 12,7 % du parc, selon le service statistique du ministère (SDES, publication du 12 novembre 2025). C'est 836 000 de moins qu'au 1er janvier 2023.
Résidences principales par classe du DPE au 1er janvier 2025
Classe
Part des résidences principales
A
3,3 %
B
5,3 %
C
27,2 %
D
33,7 %
E
17,8 %
F
7,9 %
G
4,8 %
Source : SDES, « Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 ». Estimation avant le changement du coefficient de l'électricité au 1er janvier 2026. Sur l'ensemble du parc, résidences secondaires et logements vacants compris, environ 5,4 millions de passoires (14,4 %).
17,8 % des résidences principales sont classées E : c'est la classe que le calendrier de location vise en 2034.
Logement loué : les dates à connaître
En métropole, un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025 ; les logements F suivront le 1er janvier 2028 et les E le 1er janvier 2034. Un logement qui ne respecte pas ce critère de performance n'est pas décent (service-public.fr).
2023 et 2024 : seuls les logements consommant moins de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an pouvaient être loués.
Depuis 2025 : classes A à F seulement.
De 2028 à 2033 : classes A à E.
À partir de 2034 : classes A à D.
Le loyer d'un logement F ou G est déjà gelé : pas de révision annuelle ni de hausse pour travaux pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022. Au 6 octobre 2026, aucune des fiches de service-public.fr consultées ne mentionne de report de ce calendrier. Les règles pour un bail en cours et les recours des locataires sont détaillés sur la page DPE et passoires thermiques.
Ce que peut faire un bailleur
Faire établir un audit, ou demander au diagnostiqueur quels travaux font atteindre la classe exigée : E au moins à partir de 2028, D au moins à partir de 2034.
Prévoir les travaux hors période de location, ou s'entendre avec le locataire sur le calendrier du chantier.
Mobiliser les aides ouvertes aux bailleurs : la prime énergie, ouverte aux propriétaires comme aux locataires, et l'éco-prêt à taux zéro, à condition que le logement soit loué en résidence principale dans les 6 mois suivant les travaux.
En copropriété, la façade et la toiture sont des parties communes : leur isolation se vote en assemblée générale (voir isolation en copropriété). Le DPE collectif y est obligatoire depuis 2024 au-delà de 200 lots, 2025 de 50 à 200 lots, et 2026 en dessous de 50 lots. Le locataire, lui, peut se renseigner sur ses droits face à un logement mal isolé : voir les droits du locataire.
Vendre une maison classée E, F ou G : l'audit énergétique
Pour vendre une maison classée E, F ou G, le vendeur doit fournir un audit énergétique en plus du DPE. Il est exigé pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023, pour la classe E depuis le 1er janvier 2025, et le sera pour la classe D à partir du 1er janvier 2034 (service-public.fr, fiche vérifiée le 14 septembre 2026).
Logements concernés : maisons individuelles et immeubles appartenant à un seul propriétaire. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.
Contenu : au moins deux parcours de travaux pour améliorer la classe du logement.
Validité : 5 ans.
Pour l'acheteur, l'audit est un programme de travaux prêt à chiffrer : demandez des devis sur la base du parcours choisi, poste par poste, pour connaître le coût réel avant de faire une offre. Pour le vendeur, réaliser une partie des travaux avant la vente peut changer la classe affichée, à condition de faire refaire le DPE.
Bon à savoir
Un audit énergétique est aussi exigé pour MaPrimeRénov' en rénovation d'ampleur, avant et après les travaux, pour vérifier le gain d'au moins deux classes.
Les aides pour gagner des classes
Gagner au moins deux classes ouvre droit à MaPrimeRénov' en rénovation d'ampleur, pour un logement classé E, F ou G. Depuis le 1er septembre 2026, c'est la seule voie pour qu'un particulier obtienne MaPrimeRénov' pour isoler en métropole ; en copropriété, les parties communes relèvent de MaPrimeRénov' Copropriété.
Conditions : logement de 15 ans au moins, audit avant et après, rendez-vous préalable avec France Rénov' et Mon Accompagnateur Rénov', au moins deux postes de travaux sur l'enveloppe portant chacun sur au moins 25 % des surfaces concernées.
Gaz : depuis le 1er septembre 2026, l'aide n'est plus accordée dans une maison individuelle qui conserve un chauffage au gaz.
Calendrier : déposez la demande avant de commencer les travaux ; par prudence, ne signez pas le devis avant.
MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur : taux et aide maximale selon le gain de classes
Revenus du ménage
Taux
Aide maximale, gain de 2 classes
Aide maximale, gain de 3 classes ou plus
Très modestes
80 %
24 000 €
32 000 €
Modestes
60 %
18 000 €
24 000 €
Intermédiaires
45 %
13 500 €
18 000 €
Supérieurs
10 %
3 000 €
4 000 €
Calcul : taux appliqué au plafond de dépenses de 30 000 € HT (gain de 2 classes) ou 40 000 € HT (3 classes ou plus). Source : service-public.fr (fiche vérifiée le 1er septembre 2026) et guide de l'Anah, septembre 2026. Le total des aides publiques est plafonné à 100, 90, 80 ou 50 % du coût TTC selon les revenus.
Dans ce parcours, l'Anah demande elle-même les certificats d'économies d'énergie : pas de prime énergie à demander à part. Hors rénovation d'ampleur, chaque poste garde la prime énergie, la TVA à 5,5 % et l'éco-prêt à taux zéro. Le détail est sur la page MaPrimeRénov' et l'isolation ; toutes les aides sont réunies sur la page aides à l'isolation.
Estimez le coût d'un poste
Choisissez un poste de votre programme et sa surface : le simulateur applique les prix constatés en octobre 2026, pose et TVA comprises, avant aides.
Estimez le prix d'un poste d'isolation
Estimation gratuite et immédiate, sans inscription. Prix TTC posés, d'entrée à milieu de gamme.
Prix au m² constaté-
Budget courant, posé TTC-
Fourchette selon l'isolant et le chantier : -
Avant primes et aides. Pour un même chantier, les devis varient couramment de 20 à 30 % : comparez les professionnels de votre secteur, gratuitement.
Estimation indicative calculée avec les prix constatés en octobre 2026. Le prix réel dépend de la surface exacte, de l'accès, de l'état du support et de l'isolant choisi.
Payer le bon prix
Quand l'objectif est une classe, les devis doivent décrire les travaux de l'audit, poste par poste. D'un devis à l'autre, les prix varient couramment de 20 à 30 % pour le même chantier.
Pour chaque paroi : isolant, marque, épaisseur, résistance thermique R et surface isolée.
Surfaces cohérentes avec l'audit, et au moins 25 % des surfaces concernées par poste pour une rénovation d'ampleur.
Traitement de la ventilation et des ponts thermiques prévu et décrit.
Une seule demande pour recevoir les devis de professionnels de l'isolation de votre secteur, et vérifier que le prix de votre programme est dans la moyenne.
Quatre textes relient l'isolation au DPE : l'échelle des classes, la décence énergétique des logements loués, le gel des loyers et l'audit à la vente.
Code de la construction et de l'habitation, article L173-1-1
En clair : cet article définit l'échelle des classes de performance énergétique, de A à G, utilisée par le DPE.
Décret n° 2002-120 (logement décent) et code de la construction, article L173-2
En clair : un logement loué doit respecter un niveau de performance minimal pour être décent : classe F au moins depuis 2025, E à partir de 2028, D à partir de 2034, en métropole.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1
En clair : le loyer d'un logement classé F ou G ne peut être ni révisé ni augmenté après travaux pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022.
Code de la construction et de l'habitation, article L126-28-1
En clair : la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G s'accompagne d'un audit énergétique, valable 5 ans, qui propose des parcours de travaux.
Non, pas toujours. Si le grenier n'était pas isolé, le gain peut être net ; s'il l'était déjà, il sera faible. En moyenne, le toit ne pèse que 9 % des pertes d'une maison d'avant 1974 selon l'ADEME, contre 31 % pour les murs. Seul un calcul sur votre logement, par un diagnostiqueur ou un auditeur, chiffre le gain.
Oui, jusqu'au 1er janvier 2028 en métropole. À partir de cette date, un logement F ne respecte plus le critère de décence énergétique. Son loyer ne peut déjà plus être révisé pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022. Voir DPE et passoires thermiques.
Oui, c'est conseillé : le DPE décrit le logement tel qu'il était lors de la visite, et seul un nouveau DPE affiche la classe gagnée. La mise à jour gratuite d'un DPE de 2025 ou d'avant ne concerne que le changement de coefficient de l'électricité, pas les travaux.
Non. L'audit à la vente concerne les maisons individuelles et les immeubles appartenant à un seul propriétaire, classés E, F ou G. Les lots de copropriété ne sont pas concernés. Voir isoler un appartement.
2 classes gagnées au moins ouvrent MaPrimeRénov' en rénovation d'ampleur, de 10 à 80 % des dépenses HT selon les revenus, avec au moins deux postes d'isolation. Hors de ce parcours, chaque poste garde la prime énergie, la TVA à 5,5 % et l'éco-prêt à taux zéro. Voir MaPrimeRénov' et l'isolation.
Gagner une classe DPE : comparez les devis de votre secteur
Combles, toiture, murs, plancher ou bruit : décrivez votre projet en 1 minute. Des professionnels de l'isolation de votre secteur vous recontactent pour établir leur devis.
