Isolation en copropriété : vote, aides et qui paie
En copropriété, isoler la façade, la toiture ou les planchers touche des parties communes : les travaux se votent en assemblée générale à la majorité de l'article 25, et tous les copropriétaires les paient. MaPrimeRénov' Copropriété en finance 30 ou 45 % selon le gain énergétique (Anah, septembre 2026), et un éco-prêt collectif peut compléter.
Article 25majorité de vote des travaux d'économie d'énergie
30 ou 45 %MaPrimeRénov' Copropriété selon le gain
35 %de gain énergétique au minimum
3 000 €prime individuelle d'un occupant très modeste
L'essentiel
Dans un immeuble, chacun ne peut pas isoler comme il l'entend. La façade, la toiture et les planchers sont en général des parties communes : leur isolation est un projet collectif, voté par l'assemblée générale et payé par le syndicat des copropriétaires. Chez lui, un copropriétaire peut isoler ses murs par l'intérieur sans demander d'autorisation.
Article 25majorité des voix de tous les copropriétaires, pour les travaux d'économie d'énergie
1/3des voix suffit pour revoter aussitôt à une majorité plus simple
30 ou 45 %du montant des travaux, MaPrimeRénov' Copropriété (gain de 35 % ou 50 %)
50 000 €par logement au plus, éco-prêt collectif pour une rénovation globale
À retenir
Vérifiez dans le règlement de copropriété ce qui est commun et ce qui est privatif, notamment les combles et les fenêtres.
MaPrimeRénov' Copropriété exige un gain énergétique d'au moins 35 % : faites évaluer le gain du projet avant le vote, et pensez rénovation globale.
Le dernier étage peut faire isoler la toiture à ses frais, avec l'autorisation de l'assemblée générale.
Copropriété : faites chiffrer l'isolation de l'immeuble
Façade, toiture ou plancher bas : décrivez l'immeuble en 1 minute. Des professionnels de l'isolation de votre secteur établissent leur devis, à présenter au conseil syndical et à l'assemblée générale.
Parties communes ou privatives : qui décide de quoi
Ce qui est commun se décide en assemblée générale ; ce qui est privatif, chaque copropriétaire le décide seul, tant qu'il ne touche ni à la structure ni à l'aspect extérieur. Le règlement de copropriété fixe la frontière, qui varie d'un immeuble à l'autre pour les combles et les fenêtres.
Isolation en copropriété : qui décide et qui paie, selon la partie isolée
Travaux
Qui décide
Qui paie
Isolation de la façade par l'extérieur
Assemblée générale, majorité de l'article 25
Le syndicat, donc tous les copropriétaires
Isolation de la toiture ou des combles communs
Assemblée générale, majorité de l'article 25
Le syndicat, donc tous les copropriétaires
Isolation de la toiture ou d'un plancher à l'initiative d'un copropriétaire
Autorisation de l'assemblée, majorité de l'article 25
Le copropriétaire demandeur
Plafond des caves ou du parking (plancher bas)
Assemblée générale, majorité de l'article 25
Le syndicat, donc tous les copropriétaires
Fenêtres, dans un programme collectif
Assemblée générale (travaux d'intérêt collectif)
Chaque propriétaire concerné
Murs de son logement isolés par l'intérieur
Le copropriétaire seul, sans vote
Le copropriétaire
Sources : loi du 10 juillet 1965, articles 25, 25-1 et 25-2-1 ; ANIL, règles de majorité en assemblée générale ; Anah, guide « Tout savoir sur la rénovation énergétique de votre copropriété », édition 2024. Le statut commun ou privatif de chaque élément se vérifie dans le règlement de copropriété.
Bon à savoir
Quand l'assemblée vote des travaux sur les parties communes, chaque copropriétaire en paie une part, selon la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété. Pour un logement en location ou un projet limité à votre appartement, voir isoler un appartement.
Pourquoi isoler l'immeuble plutôt que chaque logement
Isolé par l'extérieur, un immeuble est enveloppé d'un isolant continu qui passe devant chaque plancher. Isolé logement par logement, par l'intérieur, l'isolant s'arrête à chaque dalle d'étage, et les logements qui ne sont pas isolés continuent de perdre leur chaleur.
Façade d'immeuble isolée par l'extérieur et par l'intérieur : à l'extérieur, l'isolant passe devant chaque plancher d'étage ; à l'intérieur, il est interrompu à chaque dalle, qui forme un pont thermique.
Les combles perdus d'un immeuble s'isolent comme ceux d'une maison, par soufflage d'un isolant sur le plancher du grenier : c'est en général le chantier le moins cher au m² (voir isolation des combles perdus). Le plafond des caves et du parking, sous les logements du rez-de-chaussée, s'isole par des panneaux fixés en sous-face (voir isoler le plafond d'une cave).
Combles perdus d'un immeuble isolés par soufflage : l'isolant en flocons recouvre tout le plancher du grenier, au-dessus des logements du dernier étage.
Le vote en assemblée générale
Les travaux d'économie d'énergie se votent à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Cette règle couvre aussi les travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, comme le remplacement des fenêtres dans un programme d'ensemble.
Isolation votée en assemblée générale : les majorités
Résultat du premier vote
Ce qui se passe
Majorité de l'article 25 atteinte
Les travaux sont votés
Pas de majorité, mais au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires
Second vote immédiat, à la majorité de l'article 24 (voix exprimées des présents, représentés ou votant par correspondance)
Moins de 1/3 des voix
Une nouvelle assemblée, convoquée dans les 3 mois sur le même projet, peut statuer à la majorité de l'article 24
Article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; la nouvelle assemblée dans les 3 mois a été rétablie par la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé (Anah, CLCV, ANIL).
Quand un copropriétaire veut isoler seul
Toiture ou plancher : un ou plusieurs copropriétaires peuvent faire isoler à leurs frais la toiture ou un plancher qui touche des parties communes (article 25-2-1). Il faut l'autorisation de l'assemblée à la majorité de l'article 25, que les travaux ne nuisent ni à la structure, ni à la sécurité, ni aux autres copropriétaires, ni à un plan de travaux en cours. Le demandeur en assume la responsabilité.
Façade : isoler à ses frais la partie de façade de son logement modifie une partie commune et l'aspect de l'immeuble : il faut aussi l'autorisation de l'assemblée à la majorité de l'article 25.
Murs par l'intérieur : aucun vote si les travaux ne touchent ni la structure ni l'aspect extérieur.
Bon à savoir
Le conseil syndical peut préparer le dossier avec des devis comparables, pour l'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée. Une isolation par l'extérieur demande ensuite une déclaration préalable en mairie (voir urbanisme et isolation extérieure).
Ce que la copropriété est obligée de faire
Aucune loi n'oblige une copropriété à isoler l'immeuble à une date donnée. Mais plusieurs obligations y conduisent : le plan pluriannuel de travaux, le DPE collectif, l'isolation lors d'un ravalement important, et le calendrier de location des logements énergivores.
Plan pluriannuel de travaux : obligatoire depuis le 1er janvier 2023 au-delà de 200 lots, 2024 de 51 à 200 lots, 2025 pour 50 lots au plus.
DPE collectif : obligatoire depuis le 1er janvier 2024 au-delà de 200 lots, 2025 de 50 à 200 lots, 2026 sous 50 lots.
Ravalement important : refaire l'enduit ou le parement d'au moins 50 % d'une façade oblige à l'isoler, sauf exception (voir ravalement et isolation obligatoire).
Logements loués : en métropole, les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F ne le pourront plus en 2028, les E en 2034. Les copropriétaires bailleurs ont donc intérêt aux travaux collectifs (voir passoires thermiques).
À la vente, l'audit énergétique obligatoire pour les maisons classées E, F ou G ne concerne pas les lots de copropriété. Les liens entre isolation et étiquette sont détaillés sur la page isolation et DPE.
Les aides en 2026
MaPrimeRénov' Copropriété existe toujours en 2026 : contrairement au parcours par geste, elle n'a pas été supprimée pour l'isolation. La demande est portée par le syndicat des copropriétaires, pour un projet qui réduit la consommation d'énergie d'au moins 35 %.
MaPrimeRénov' Copropriété : conditions et montants
Point
Règle
Immeuble
Au moins 75 % des lots (65 % pour 20 lots ou moins) affectés à l'habitation principale ; copropriété immatriculée et à jour
Gain énergétique
Au moins 35 %
Taux
30 % (gain d'au moins 35 %) ou 45 % (gain d'au moins 50 %) du montant des travaux, avec un plafond fixé à 25 000 € par logement
Bonus
+10 points si l'immeuble sort de l'état de passoire (de F ou G à D au moins) ; +20 points pour une copropriété fragile
Primes individuelles
3 000 € pour un copropriétaire occupant très modeste, 1 500 € pour un modeste
Source : Anah, guide « Les aides financières en 2026 », édition de septembre 2026, p. 24-25. Faites confirmer le calcul pour votre immeuble auprès du conseiller France Rénov' ou de l'Anah.
Éco-prêt à taux zéro copropriétés : souscrit par le syndic au nom du syndicat, de 7 000 à 30 000 € par logement selon le nombre d'actions, 50 000 € pour une rénovation globale avec 35 % de gain, sur 15 ans (20 ans en rénovation globale). La demande peut s'appuyer sur la décision de MaPrimeRénov' Copropriété.
Prime énergie : un Coup de pouce vise la rénovation globale performante des bâtiments résidentiels collectifs (voir la prime CEE).
Aides de la collectivité : certaines métropoles complètent MaPrimeRénov' Copropriété ; interrogez le conseiller France Rénov'.
Pour isoler votre seul logement par l'intérieur, les aides individuelles s'appliquent : prime énergie pour R ≥ 3,7, TVA à 5,5 %, éco-prêt à taux zéro, et MaPrimeRénov' en rénovation d'ampleur (voir MaPrimeRénov' et l'isolation).
Les prix à avoir en tête
Les prix ci-dessous sont des prix constatés au m² pour des chantiers de maisons, posés et TVA comprise. Pour un immeuble, ils donnent un ordre de grandeur : le devis dépend de la hauteur, de l'accès, des balcons et de la surface totale.
Prix de l'isolation au m², posée : façade, combles, plafond de cave
Prix TTC posés, relevés en octobre 2026 sur plusieurs guides de prix et plateformes de devis, entrée à milieu de gamme. TVA à 5,5 % pour l'isolation thermique d'un logement achevé depuis plus de 2 ans, fournie et posée par une entreprise ; 10 % pour l'isolation phonique et le ravalement seuls. Le prix réel dépend de la surface, de l'accès, de l'état du support et de l'isolant choisi. D'un devis à l'autre, l'écart atteint couramment 20 à 30 % : comparez les devis.
Votre part dépend de la répartition des charges du règlement de copropriété, puis des aides déduites. Les prix de l'isolation par l'extérieur sont détaillés sur la page prix de l'isolation extérieure.
Payer le bon prix
D'un devis à l'autre, les prix varient couramment de 20 à 30 % pour le même chantier. Pour que l'assemblée vote en connaissance de cause, présentez des devis qui décrivent exactement le même projet.
Même isolant ou équivalent, même épaisseur, même résistance thermique R.
Mêmes prestations : échafaudage, points singuliers, finition, reprise des réseaux en façade.
Qualification RGE couvrant chaque type de travaux, à vérifier dans l'annuaire officiel (voir vérifier une entreprise RGE), et assurance décennale.
Comparez les devis pour votre immeuble
Une seule demande pour recevoir les devis de professionnels de l'isolation de votre secteur, et présenter à l'assemblée générale des offres comparables.
La loi du 10 juillet 1965 fixe les règles de vote ; le code de la construction ajoute l'obligation d'isoler lors d'un ravalement important.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25
En clair : les travaux d'économie d'énergie, y compris ceux d'intérêt collectif sur les parties privatives, et l'autorisation donnée à un copropriétaire de faire à ses frais des travaux sur les parties communes ou l'aspect extérieur, se votent à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25-1
En clair : si le projet recueille au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité de l'article 25, un second vote a lieu aussitôt à la majorité de l'article 24 ; sinon, une nouvelle assemblée réunie dans les 3 mois peut statuer à cette majorité.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25-2-1
En clair : un copropriétaire peut faire isoler à ses frais la toiture ou un plancher touchant les parties communes, avec l'autorisation de l'assemblée, s'il ne nuit ni à la structure, ni à la sécurité, ni aux autres copropriétaires.
Code de la construction et de l'habitation, article R173-4
En clair : un ravalement qui refait l'enduit ou le parement d'au moins 50 % d'une façade oblige à l'isoler, immeubles compris, sauf exception justifiée.
Le syndicat, donc tous les copropriétaires selon la répartition des charges, si l'assemblée vote l'isolation de combles communs. Si un copropriétaire du dernier étage veut isoler à ses frais la toiture ou le plancher des combles, il paie seul, après autorisation de l'assemblée à la majorité de l'article 25.
Non. Les travaux d'économie d'énergie se votent à la majorité de l'article 25, celle des voix de tous les copropriétaires. Si elle n'est pas atteinte mais que le projet obtient au moins un tiers des voix, un second vote a lieu aussitôt à la majorité plus simple de l'article 24.
Oui, par l'intérieur : doubler ses murs côté logement ne demande pas d'autorisation, tant que les travaux ne touchent ni la structure ni l'aspect extérieur. Isoler la façade, la toiture ou un plancher commun demande en revanche un vote. Voir isoler un mur par l'intérieur.
Oui. Elle finance 30 % des travaux pour un gain énergétique d'au moins 35 %, ou 45 % pour un gain d'au moins 50 %, avec des bonus pour les passoires et les copropriétés fragiles, et des primes individuelles de 1 500 ou 3 000 € pour les occupants modestes. La demande est faite par le syndicat.
Non, pas à une date fixée. Mais si elle refait l'enduit ou le parement d'au moins 50 % d'une façade, elle doit l'isoler, sauf exception justifiée. Le plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif, désormais obligatoires, mettent aussi l'isolation à l'ordre du jour. Voir ravalement et isolation.
Copropriété : comparez les devis d'isolation de votre secteur
Combles, toiture, murs, plancher ou bruit : décrivez votre projet en 1 minute. Des professionnels de l'isolation de votre secteur vous recontactent pour établir leur devis.
