Mérule, moisissures, humidité : ce que l'assurance couvre, et ce qu'elle laisse à votre charge

L'essentiel

Humidité, moisissures et mérule s'installent lentement ; l'assurance, elle, indemnise des événements soudains. D'où un malentendu fréquent : le contrat ne paie pas un mur qui moisit depuis des mois. La vraie question est souvent ailleurs : qui doit traiter la cause, du propriétaire ou de l'occupant, et que faire si rien ne bouge.

Mérule, moisissures, condensation : de quoi parle-t-on ?

Ces trois termes désignent des phénomènes différents, qui n'appellent ni les mêmes réponses ni les mêmes responsables. Les distinguer est la première étape pour savoir qui doit agir.

• Condensation : vapeur d'eau de l'air intérieur qui se dépose sur une paroi froide. Exemple : buée et taches noires au coin d'une fenêtre de salle de bains mal aérée.
• Moisissures : champignons qui se développent sur les surfaces restées humides. Exemple : points noirs sur un joint de douche ou derrière une armoire collée à un mur froid.
• Infiltration : eau venue de l'extérieur à travers une toiture, une façade ou une menuiserie. Exemple : auréole au plafond du dernier étage après chaque pluie.
• Mérule : champignon qui s'attaque aux bois du bâtiment. Service-public.fr en parle comme d'un « risque de mérule (champignon) » dans la construction, que la vente doit signaler dans certaines zones.

Ce que couvre l'assurance habitation, et ce qu'elle exclut

La garantie dégâts des eaux indemnise les conséquences d'une eau qui s'échappe ou s'infiltre de façon accidentelle. L'INC range « les dommages liés à la condensation, à l'humidité, à la porosité » parmi ses exclusions fréquentes, et Service-public.fr exclut en général les infiltrations dues au manque d'entretien ou à la vétusté.

Sources : INC, « L'assurance dégâts des eaux » (modifiée le 27 février 2019) ; Service-public.fr, fiche « Assurance dégâts des eaux » (vérifiée le 25 juillet 2025) ; DGCCRF, « Assurance multirisque habitation : renseignez-vous » (4 août 2023) ; pages et documents de plus de trente assureurs relevés pour cette rubrique le 2 octobre 2026.

Logement loué humide : qui doit agir ?

Quand l'humidité vient du bâtiment, infiltrations, ponts thermiques, absence de ventilation, c'est au propriétaire d'agir : il doit louer un logement décent, protégé des infiltrations et suffisamment aéré. Le locataire doit, lui, aérer, chauffer, et ne pas obstruer les grilles de ventilation.

Sources : notre fiche logement indécent ou insalubre (loi du 6 juillet 1989, art. 6 ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002) ; Service-public.fr, fiche « Entretien courant et réparations locatives » (vérifiée le 21 mai 2025).

1. Rassemblez des preuves : photos datées, relevés d'humidité si vous en avez, échanges écrits.
2. Écrivez au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.
3. Sans réponse sous 2 mois, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le juge si besoin.
4. Faites-vous conseiller par l'ADIL de votre département ou Info logement indigne au 0 806 706 806 ; un signalement est possible sur la plateforme Signal Logement.

Ne suspendez pas le loyer de vous-même : seuls un juge, la CAF ou un arrêté le permettent. La démarche complète est sur la fiche logement indécent ou insalubre et les règles générales sur la page droits du locataire.

La mérule : vente, arrêté, traitement

Lors de la vente d'un logement, la promesse ou l'acte de vente doit indiquer s'il existe un risque de mérule dans la construction, pour les zones géographiques identifiées par un arrêté (Service-public.fr, fiche vérifiée le 7 mars 2025). Le site de votre préfecture indique si un tel arrêté existe.

• Acheteur : lisez la mention sur la mérule dans la promesse. Si le bien est en zone à risque et que des bois humides sont visibles, faites-le examiner avant de signer l'acte.
• Propriétaire : le traitement de la mérule touche le bâtiment ; il est à votre charge, l'assurance habitation ne le prenant pas en charge dans les contrats relevés. En copropriété, parlez-en au syndic si des parties communes sont touchées.
• Locataire : signalez immédiatement par écrit au propriétaire tout bois qui se dégrade, toute odeur de champignon ou tout filament au pied des murs.
• Autres démarches : les fiches de Service-public.fr que nous avons consultées n'en détaillent pas d'autres ; renseignez-vous auprès de votre mairie.

Limiter l'humidité : les gestes qui comptent aussi pour l'assureur

Prévenir l'humidité protège votre logement, et protège aussi votre indemnisation : un dégât des eaux survenu dans un logement bien entretenu se distingue mieux d'une humidité chronique.

• Aérez chaque jour, surtout après une douche ou une cuisson, et pendant le séchage du linge.
• Gardez les bouches d'aération propres et dégagées : dans un logement loué, leur nettoyage incombe au locataire.
• Chauffez régulièrement en hiver, plutôt que de couper complètement les pièces inoccupées.
• Faites dégorger gouttières et descentes d'eaux pluviales, et signalez toute tuile déplacée : voir toiture et infiltrations.
• Après une fuite, séchez rapidement et faites rechercher toute fuite cachée : voir recherche de fuite.

Humidité ou moisissures chez vous : la check-list

Cochez ce que vous avez vérifié ou fait.

• J'ai cherché la cause : fuite, infiltration, condensation ou ventilation.
• Si un dégât des eaux est en cause, je l'ai déclaré dans le délai de mon contrat.
• J'ai photographié les traces avec la date, et je les photographie de nouveau si elles s'étendent.
• J'aère chaque jour et mes bouches d'aération sont propres.
• Locataire, j'ai écrit au propriétaire en recommandé.
• J'ai relu les exclusions de mon contrat sur l'humidité et la condensation.
• Acheteur, j'ai vérifié la mention du risque de mérule dans la promesse de vente.

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